很多七八十年代出生的朋友也許都記得兒時(shí)玩的強(qiáng)手棋（又名大富翁或地產(chǎn)大亨），這是一種多人策略圖版游戲。大富翁游戲可以幫助我們直觀地理解  “現(xiàn)金流”的重要性，即優(yōu)質(zhì)地段房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金收益是財(cái)富穩(wěn)定增長(zhǎng)的源泉。一直以來，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)缺少以現(xiàn)金流為側(cè)重點(diǎn)的投資產(chǎn)品，投資者很難通過資本市場(chǎng)實(shí)踐大富翁的創(chuàng)富模式。

    鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金將棋牌游戲中投資理念帶到現(xiàn)實(shí)生活中，基金將投資于美國(guó)和加拿大上市的擁有優(yōu)質(zhì)商業(yè)房地產(chǎn)、產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流、并與投資者分享收益的房地產(chǎn)企業(yè)，即房地產(chǎn)信托憑證（REITs）。這些企業(yè)擁有多樣的物業(yè)，如寫字樓、公寓、購(gòu)物中心、物流中心等；他們的主要收益來源于企業(yè)和個(gè)人支付的租金；他們的租客遍布世界500強(qiáng)企業(yè)；他們受稅法約束必須將超過90%的稅前收入派付給投資者，同時(shí)也享受減免企業(yè)所得稅的優(yōu)惠待遇。

    和個(gè)人去美國(guó)買房不同，REITs的資產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)而非住宅地產(chǎn)，租金收入來源于資質(zhì)優(yōu)良的企業(yè)和個(gè)人而非只是個(gè)人。投資REITs可以獲得主要來源于租金收入的股息收入（1972到2010間平均達(dá)到8.30%）以及主要來源于凈資產(chǎn)增值的資本利得（過去29年平均值為5.45%）；REITs過去35年的年化收益率優(yōu)于美國(guó)大盤股和債券的同期收益。穩(wěn)定并持續(xù)增長(zhǎng)的現(xiàn)金收益機(jī)會(huì)是REITs最大的賣點(diǎn)。

    國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)目前正經(jīng)歷快速上漲后的一波調(diào)整，而美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則在泡沫破滅后筑底回升。和住宅房地產(chǎn)不同，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了2008到2009年45%的價(jià)格調(diào)整后已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的復(fù)蘇，如商業(yè)公寓價(jià)格已經(jīng)反彈20%，零售物業(yè)價(jià)格反彈15%，寫字樓反彈10%，而優(yōu)質(zhì)區(qū)域如紐約曼哈頓中城的公寓和寫字樓平均價(jià)格已經(jīng)和下跌前持平。

    以歷史為鑒，REITs仍處于復(fù)蘇中期，新開工商業(yè)項(xiàng)目較少，出租率和租金都有所復(fù)蘇，股息有較好成長(zhǎng)空間，估值水平合理。與此同時(shí)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在危機(jī)后補(bǔ)充了資本，行業(yè)內(nèi)也進(jìn)行了一系列兼并重組，資產(chǎn)負(fù)債情況及流動(dòng)性都有較大改觀。  周婷婷  整理

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