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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

2009年9月10日，179輪激烈競價(jià)，292%溢價(jià)率，位于北京市通州區(qū)新華大街的商業(yè)金融、辦公項(xiàng)目地塊，最終被綠城及葛洲壩地產(chǎn)以12.42億元收入囊中，成就了2009年當(dāng)年溢價(jià)率最高的地王。那時(shí)的通州，房價(jià)一夜飆升破3萬元/平方米。

而今，經(jīng)歷了4年之久的輾轉(zhuǎn)騰挪，昔日這個(gè)通州地王終于入市。但該項(xiàng)目（京杭廣場）29800元的擬售均價(jià)，是其2013年5月26日獲得預(yù)售許可證的價(jià)格紅線。而在此前，不管是來自項(xiàng)目方還是銷售人員，對于價(jià)格預(yù)期都直指3萬以上。顯然，在限購令的嚴(yán)控之下，獲批的價(jià)格低于其預(yù)期。“最重要的是，目前這個(gè)項(xiàng)目的成本已經(jīng)接近2.8萬元，這個(gè)價(jià)格出售的話幾乎無利潤。”該項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

“對項(xiàng)目來說，越拖后入市，其利潤空間越被擠壓。”蘭德咨詢總裁宋延慶說，這個(gè)在最風(fēng)光時(shí)刻誕生的地王，此時(shí)陷入兩難境地。

擬售均價(jià)29800元/平方米

昨日（5月28日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到位于北京市通州區(qū)新華大街京杭廣場項(xiàng)目現(xiàn)場，深挖的地基布滿鋼筋，不少工人正在施工，可以看出距離項(xiàng)目完工還有較長的一段時(shí)間。“具體交房在2015年底。”銷售中心一位銷售人員告訴記者，目前還沒有出具體售價(jià)，但肯定是在3萬元以下，“預(yù)計(jì)6月底、7月初開盤。”

從2009年拿地，到今年3月份寫字樓部分開始出售，京杭廣場項(xiàng)目經(jīng)歷了漫長的入市周期，“這個(gè)項(xiàng)目葛洲壩占51%，綠城占49%，之前光規(guī)劃就調(diào)整了十幾稿，導(dǎo)致最終入市的時(shí)間比較晚。”一位接近該項(xiàng)目的消息人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“雙方合作都有一定的磨合期，這也是項(xiàng)目開發(fā)周期較長的一個(gè)原因。”

記者從北京市住建委網(wǎng)站上查詢到，京杭廣場于5月26日取得了預(yù)售許可證（此前一批是在3月28日取得的寫字樓部分的預(yù)售許可），批準(zhǔn)預(yù)售的240套住宅，共計(jì)51138.24平方米，擬售均價(jià)為29800元/平方米。而在3月份入市的商業(yè)部分，擬售均價(jià)同樣也是29800元/平方米，56套房源顯示已成交37套，成交均價(jià)為28562元/平方米，“實(shí)際上，目前寫字樓部分已經(jīng)售罄。”上述項(xiàng)目相關(guān)人告訴記者。

“之前希望在3萬以上，但現(xiàn)在受到影響，作為開發(fā)商也要響應(yīng)政府的號(hào)召。”對于以低于3萬的價(jià)格獲批，綠城方面的相關(guān)人士表示，“具體建委報(bào)批的工作是葛洲壩方面在進(jìn)行，所以具體報(bào)批的價(jià)格不是特別清楚。”

銷售面臨區(qū)域內(nèi)成交價(jià)壓力

在采訪中，綠城方面的相關(guān)人士也向記者證實(shí)，目前該項(xiàng)目成本之高，幾乎接近售價(jià)。“成本高達(dá)2萬8。”該人士告訴記者，除了樓面地價(jià)，項(xiàng)目建安成本、財(cái)務(wù)成本以及管理運(yùn)營成本相對都較高。

宋延慶告訴記者，財(cái)務(wù)成本按照每年12%來核算的話，滾動(dòng)4年之后的成本每平方米在2萬2左右。“還不包括此前打地基后沒有立馬開工，沉淀下來的財(cái)務(wù)成本。很有可能達(dá)到2萬8。”

該項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格已經(jīng)和成本價(jià)格相當(dāng)，對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，“預(yù)售價(jià)格其實(shí)并不重要，最關(guān)鍵的是要看成交價(jià)格。此前，通州很多項(xiàng)目的擬售均價(jià)都超過了3萬元。”

記者從住建委網(wǎng)站上看到，京杭廣場項(xiàng)目對面的 “北京one”，就曾獲批過高達(dá)35719元/平方米的價(jià)格，然而其目前成交均價(jià)則為23087元/平方米。

“京版‘國五條’細(xì)則出臺(tái)后，純新盤預(yù)售定價(jià)要參照周邊樓盤的實(shí)際成交價(jià)格。”一位分析人士向記者指出。

北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，通州區(qū)今年4月份新建住宅成交均價(jià)為17555元/平方米，環(huán)比上月下跌2.01%，同比上漲27.48%。而易居克而瑞監(jiān)控的通州區(qū)域單個(gè)項(xiàng)目的成交數(shù)據(jù)顯示，平均售價(jià)在3萬元/平方米以上的幾乎都是別墅級(jí)產(chǎn)品。

對于項(xiàng)目入市后區(qū)域?qū)τ趦r(jià)格的接受程度，上述綠城相關(guān)人士則表示，“將根據(jù)具體的客戶積累量來看，現(xiàn)在還不是特別清楚。”

對此，分析人士向記者指出，如果京杭廣場入市時(shí)該區(qū)域內(nèi)的市場情況與現(xiàn)在持平，若其以2萬8~3萬元／平方米的價(jià)格入市，銷售同樣面臨一定壓力。