每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

歲末年初，銀行整體收緊房貸幾乎是一個慣例。事實上，自2013年年底以來，市場利率水平一路飆升，大有超過往年的勢頭。

但旭輝集團近期發(fā)行了一款創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，折讓購房者的應(yīng)付尾款債權(quán)，進而加快了資金的周轉(zhuǎn)速度，提升了效率，也令旭輝在土地市場上獲得更多的機會。

正略鈞策管理咨詢合伙人副總裁薛迥文表示，類似產(chǎn)品就像是過橋貸款，對開發(fā)商現(xiàn)金流的好處是不言而喻的。雖然企業(yè)要負擔(dān)一部分融資成本，但這樣既可以緩解資金流動性，又能將融取的資金用于土地市場和項目收購市場尋找機會，大大提升了資金的利用效率和收益率。

短期融資放大資金杠桿/

旭輝集團近期通過華宸未來資產(chǎn)發(fā)行了一款“華宸未來-旭輝北京空港中心專項資產(chǎn)管理計劃”，為有限合伙基金項目，總規(guī)模3億元，投資期限共計6個月（按月分配利息，本金到期一次結(jié)清），投資標的為旭輝集團在北京推出的寫字樓項目“旭輝·空港中心”。

據(jù)項目方介紹，目前“旭輝·空港中心”項目基本竣工，已實現(xiàn)銷售收入14.3億元，其中8.3億元首付款已經(jīng)付清，另有6億元購房者應(yīng)付尾款，銀行要到2014年6月份“旭輝·空港中心”的竣工備案下來才發(fā)放。

為了加快資金回籠的速度，旭輝通過上述項目以50%的轉(zhuǎn)讓對價受讓“旭輝·空港中心”預(yù)售合同下購房者應(yīng)付尾款債權(quán)。據(jù)悉，項目購房者應(yīng)付尾款債權(quán)約6.0億元，占合同總價的40%，其中4.6億元已經(jīng)申請銀行按揭貸款。

項目資料顯示，待“旭輝·空港中心”竣工備案出來后，購房者通過銀行按揭貸款或者自有資金支付購房尾款，實現(xiàn)預(yù)期債權(quán)退出。

早在2011年，銀監(jiān)會就提出要緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。同年，上海銀監(jiān)局曾發(fā)文要求嚴格管理商業(yè)地產(chǎn)信貸，明確叫停個人消費貸款購買商業(yè)用房，要求本地各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放貸款。事實上，類似規(guī)定對開發(fā)商的現(xiàn)金流提出了考驗。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，項目應(yīng)付尾款無法及時收回，開發(fā)商就會有資金回籠方面的制約，這就意味著用同等的資本金，能操作的項目變少，資金杠桿比例被迫降低，從而降低企業(yè)的發(fā)展速度。

“犧牲一部分利潤，但可以大大緩解旭輝的資金流動性?！毖﹀奈恼J為，通過信托、有限合伙基金等金融產(chǎn)品來提高企業(yè)資金杠桿比例，正逐漸被業(yè)內(nèi)所關(guān)注。

信貸緊縮倒逼房企多元融資/

金融搜索平臺“融360”最新報告稱，2013年12月以來，在房貸市場上，各銀行“停貸潮”呈蔓延態(tài)勢。

市場資金面緊張對開發(fā)商的現(xiàn)金流形成不小的壓力，倒逼房企打開多元融資渠道。

旭輝控股集團董事長林中告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從戰(zhàn)略發(fā)展的角度來看，旭輝會根據(jù)公司的發(fā)展節(jié)奏，選擇合適的融資方式。

“在公司內(nèi)部，我們希望整個融資體系是多元化、多渠道的，但是比重不同。比如，境外融資占40%，境內(nèi)融資占60%；長期債券超過80%，短期債券控制在20%以內(nèi)；類似于信托這樣的貸款，會控制在10%以內(nèi)。隨著公司境外發(fā)債逐年增加，將逐漸替代境內(nèi)信托?！绷种斜硎?，他們更傾向于海外融資，因為海外融資年限長、利率低，獲取渠道便捷。