每經編輯｜每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

在更嚴厲的項目規(guī)劃、預售款監(jiān)控以及勞工制度下，中國房企要在海外市場施展高周轉的快速復制戰(zhàn)略幾乎不可能。

日前，碧桂園、卓達集團等企業(yè)內部人士向《每日經濟新聞》記者表示，由于馬來西亞建筑周期長達3~4年，且房款也是按照工期進度繳付，資金回籠速度遠低于國內開發(fā)，這意味著對于崇尚高周轉的國內房企而言，以往擅長的“打法”在馬來西亞市場未必適用。

但有業(yè)內人士認為，較低的土地與資金成本為房企轉型精品化路線提供了可能，海外市場有望成為房企未來轉型的試驗田。

資金回籠速度慢

在馬來西亞新山，中國地產開發(fā)商為當?shù)厝苏故玖似淇焖匍_售的能力。碧桂園金海灣項目從拿地到開售只用了7個月時間。同時，記者也獲悉，去年12月成功拿地的富力地產新山項目，最快將于今年5月份開售。

但快速開盤并不意味著能快速實現(xiàn)資金回籠，記者了解到，雖然在馬來西亞房地產項目一般在獲得開發(fā)審批的同時便能獲得銷售許可證，也就是說在沒有開工的時候就可以銷售。購房者此時購買的話需要支付總房款的10%。按照馬來西亞的預售制度，隨著工程進度的推進分階段交付房款。由于該國無論是工人還是原材料供應的效率均遠低于國內，一個項目整體開發(fā)周期長達3~4年，這大大降低了房企資金回籠的速度。

克爾瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，從碧桂園實際經驗看，海外拓展尤其是大盤運作需防范“人才”短缺風險。為了加快進度，房企往往需要成批地將國內員工運送到海外，但滯留時間受簽證期限限制，企業(yè)仍要定期將員工派送回國，這無疑會增加開發(fā)成本，并影響項目進度。

除此之外，資金回籠的風險也不可小覷。朱一鳴認為，以碧桂園金海灣項目為例，根據(jù)馬來西亞當?shù)刭彿空?，首付款都是階段性支付——在合同簽訂、工程結頂、交房時分別支付相應的比例。因此該項目盡管熱銷，但資金回款率較低，認購銷售金額105億元，實際回籠資金可能只有10億元。

在日前舉辦的佳海國際澳洲房展會上，佳海國際市場總監(jiān)林通向記者表示，中國房企的高周轉戰(zhàn)略在很多海外國家難實現(xiàn)。以澳大利亞為例，一個新項目的規(guī)劃需要對周邊居民公示，獲得這些居民同意后才能開工。同時，澳大利亞擁有勢力強大的工會組織，當?shù)毓と说母＠筝^高，但工作積極性與國內工人相差甚遠。此外，澳大利亞對于預售款有嚴格的監(jiān)管程序，購房者繳納的首付款必須寄存在政府的信托賬戶里，開發(fā)商必須在交樓后才能拿到這筆款項，資金回籠的速度更加緩慢。

產品標準化戰(zhàn)略難推廣

對于國內房企而言，既然在海外市場高周轉策略打不響，那么走“精耕細作”路線，通過提高產品附加值獲取更高的毛利顯然是更好的選擇。

根據(jù) 《房地產開發(fā)企業(yè)經營管理狀況藍皮書2013》統(tǒng)計，目前百強房企中92%的企業(yè)都在推行產品系列化和標準化開發(fā)，每個企業(yè)平均有3.7個產品線。幾乎所有的一線房企都形成了多個產品系列和多條產品線，并在不同城市、不同項目上進行著標準化連鎖、復制開發(fā)。以碧桂園金海灣為例，有業(yè)內人士向記者形容，金海灣就像是一個異域的碧桂園十里銀灘或者十里金灘。

保利地產董事會秘書黃海此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“房地產與其他行業(yè)最大的不同，是其區(qū)域性特征很強，市場需求差異也很大，就算同樣是海外華僑，不同地區(qū)的華人對產品的需求也不盡相同，產品設計幾乎沒有可復制性，這意味著國內房企慣用的產品標準化戰(zhàn)略很難在海外推廣?！?/p>

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，在國內地價飛漲以及資金成本高企的環(huán)境下，如果不做高周轉，企業(yè)賺取的利潤還不夠在同一地區(qū)再拿一塊類似的土地，因此，企業(yè)只能通過加快周轉率獲取利潤，但海外市場有所不同，像馬來西亞的土地成本與貸款成本很低，土地款還可以分期繳付，對企業(yè)的現(xiàn)金流占用有限，這意味著房企可以花更多心思在產品設計以及后續(xù)服務的提升上，通過提高產品附加值以提高利潤率。

黃立沖認為，“除了產品設計，國內的地產開發(fā)模式依然停留在拿地-開發(fā)-售房，發(fā)展模式粗放。然而發(fā)達國家的開發(fā)商更講究后續(xù)的服務營運，包括為業(yè)主提供豐富的資產管理以及管家服務，這也是國內房企可以在‘出海’過程中可以學習的。”