主持人：感謝徐皓先生！我相信剛才主題演講已經(jīng)給予了我們很多啟發(fā)。希望在接下來(lái)的圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)中，我們一起聽(tīng)聽(tīng)多維度的聲音。
那么，我的主持也暫時(shí)將告一段落。我將把話筒交給本模塊圓桌對(duì)話的主持人。讓我們以熱烈的掌聲歡迎協(xié)信集團(tuán)品牌總監(jiān)孫濤先生擔(dān)任本模塊圓桌對(duì)話的主持人。有請(qǐng)孫濤先生。

孫濤：謝謝大家，我希望這次對(duì)話可以有不同的聲音，可以百家爭(zhēng)鳴可以暢所欲言，首先請(qǐng)到對(duì)話的嘉賓，他們是: 
    新城控股高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷
    景瑞控股執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁 楊鐵軍 
    鉅派投資集團(tuán)創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理 蔣競(jìng)
    中?；鸸芾碛邢薰緫?zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理 曹偉



    孫濤：感謝各位，今天這個(gè)對(duì)話，我剛剛說(shuō)了，我是希望百家爭(zhēng)鳴，大家各自有各自的意見(jiàn)，而且如果其中有嘉賓他的意見(jiàn)另外一個(gè)人覺(jué)得不這么認(rèn)同可以隨時(shí)舉手說(shuō)，這個(gè)我不太認(rèn)同，這個(gè)要生動(dòng)一些，或者甚至有一些各自不同的聲音，我覺(jué)得這樣可能大家聽(tīng)的更有興趣一些，其實(shí)我們今天一直圍繞說(shuō)的事兒就是錢，說(shuō)金融嘛，通俗話就是錢，房地產(chǎn)是和金融息息相關(guān)的這么一個(gè)行業(yè)，我們就叫次金融行業(yè)，我覺(jué)得在特別這幾年房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的非常迅猛，從前兩年的幾百億到現(xiàn)在的4千億，這個(gè)增幅是非常迅速的，未來(lái)房地產(chǎn)私募基金會(huì)達(dá)到6、7萬(wàn)億元的數(shù)量級(jí)，我第一個(gè)問(wèn)題就出來(lái)了，大家多可以先表示一下大家的意見(jiàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)私募基金會(huì)成為一個(gè)主流嗎？還是僅僅只是一個(gè)配角，到底怎么樣的？我想聽(tīng)聽(tīng)各位的意見(jiàn)，在這個(gè)大的方向上面，我們首先有請(qǐng)楊總？

圖為楊鐵軍

楊鐵軍：謝謝孫總啊，其實(shí)這個(gè)話題太大了，我們這個(gè)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)金融化，房地產(chǎn)金融化其實(shí)以我們做行業(yè)的人來(lái)看，為什么那么講呢？大家可以回憶，房地產(chǎn)走過(guò)這幾十年大家想一想在每一個(gè)階段背后是不是金融起主要的作用？第二個(gè)從每一個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值力量環(huán)節(jié)上面看，大家想想看是不是金融起的主導(dǎo)作用，房地產(chǎn)本身內(nèi)在的核心屬性就是金融，房地產(chǎn)金融化應(yīng)該是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)金融屬性外化的表現(xiàn)，在不同的階段可能有不同的表現(xiàn)形式，我們可以想從最早的最原始的一個(gè)開(kāi)發(fā)帶加上按揭貸款，發(fā)展到最近這些年比較紅火的信托夾層，再加上基金這方面，整個(gè)房地產(chǎn)金融外化的形式變的非常的五彩繽紛吧，整個(gè)行業(yè)也發(fā)展壯大起來(lái)了，可以看到信托行業(yè)基金行業(yè)有非常大的發(fā)展，所以剛剛孫總問(wèn)到的這個(gè)話題，我覺(jué)得房地產(chǎn)基金，我覺(jué)得將來(lái)是應(yīng)該有一個(gè)非常好的發(fā)展前景，但是這個(gè)前景以一種什么樣的速度，或者以一種什么樣的形式演變就取決于很多的因素，第一個(gè)本身房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)生很大的變化，今天上午聽(tīng)到嘉賓講這個(gè)行業(yè)跨界專業(yè)化這些都有很大的演變，另外一個(gè)我覺(jué)得市場(chǎng)的參與的主體在不斷發(fā)生變化，還有非常重要的中國(guó)的監(jiān)管環(huán)境也在日漸成熟，這些大的環(huán)境里面如何能夠把握這些趨勢(shì)？這是非常重要的，那我簡(jiǎn)單說(shuō)兩句話，做金融的人要以做產(chǎn)業(yè)的視角做金融，做行業(yè)的人要有做金融的視角去從事產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我想呢這個(gè)如果能夠做的好，我想整個(gè)房地產(chǎn)金融這種表現(xiàn)的形式，和它的市場(chǎng)情景應(yīng)該是非常非?？捎^的，這是我基本的觀點(diǎn)。

孫濤：謝謝，剛剛從楊總的嘴里聽(tīng)說(shuō)跨界很重要，金融這一塊未來(lái)肯定是發(fā)展的非常好，但是速度怎么樣？這個(gè)我們不是非常清楚，那我剛剛好今天跟幾個(gè)朋友聊，昨天坐飛機(jī)嘛，航空管制非常厲害，現(xiàn)在的機(jī)場(chǎng)是購(gòu)物廣場(chǎng)，這個(gè)也是跨界，我覺(jué)得跨界是未來(lái)商業(yè)永恒的話題，怎么跨界？別人同時(shí)也伸一只腳到我這里來(lái)讓我變的更加強(qiáng)壯，中信證券有一個(gè)中信起航管理中心掛牌轉(zhuǎn)讓，未來(lái)我們國(guó)家的是不是像美國(guó)那樣大規(guī)模的上市，這個(gè)周期大概多久？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在說(shuō)的是預(yù)測(cè)，我想聽(tīng)聽(tīng)歐陽(yáng)的意見(jiàn)，您覺(jué)得在一個(gè)短時(shí)期內(nèi)，會(huì)大規(guī)模的上市嗎？

圖為歐陽(yáng)捷

 
歐陽(yáng)捷：我覺(jué)得目前來(lái)看可能還不具備條件，因?yàn)橹袊?guó)不是一個(gè)自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，至少目前不是，是一個(gè)被管制的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)的管制還是相對(duì)偏多的，像境外的一些企業(yè)，香港的恒隆企業(yè)在國(guó)內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)為什么做的好？因?yàn)樗玫某杀痉浅５?，幾乎接近?的利率水平，他可以做10年，20年，我們?nèi)绻?0年我們就把這些還給銀行了所以我們等不及，為什么行業(yè)中間做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)在快速的擴(kuò)張，而且通過(guò)現(xiàn)金流資產(chǎn)的模式做，主要是為了覆蓋這些風(fēng)險(xiǎn)，但是資本市場(chǎng)沒(méi)有放開(kāi)，所以大規(guī)模的鋪開(kāi)，政策不具備，主要是國(guó)家的管制還是比較嚴(yán)格的，我們國(guó)家管制的東西還是比較多的，比如說(shuō)我們的金融機(jī)構(gòu)很多，全國(guó)金融的法定機(jī)構(gòu)只有3900多家，房地產(chǎn)企業(yè)有多少？8萬(wàn)5千家，其他的工業(yè)企業(yè)交通企業(yè)商業(yè)企業(yè)有多少？3千多家金融機(jī)構(gòu)怎么能覆蓋這些需求？另外一個(gè)我們也看到，針對(duì)房地產(chǎn)的住房銀行有沒(méi)有？我們沒(méi)有碰到，所以我們只有什么住房?jī)?chǔ)蓄，住房?jī)?chǔ)蓄實(shí)際上是公積金的模式?jīng)]有民營(yíng)或者私營(yíng)，只是國(guó)家政策型，其實(shí)中國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展其實(shí)是不夠的，比如說(shuō)我們像中國(guó)有不少的二級(jí)市場(chǎng)，剛剛我們一個(gè)嘉賓在講二級(jí)市場(chǎng)的事情，指數(shù)是部分，但是其實(shí)還有更多的，中國(guó)可不可以有針對(duì)老百姓的住房需求，能不能解決？靠商業(yè)銀行解決老百姓的住房需求，解決盈利性的商業(yè)貸款，其實(shí)是不太現(xiàn)實(shí)的，銀行本身要追求盈利，所以說(shuō)我們國(guó)家現(xiàn)在其實(shí)還沒(méi)有這種解決我們住房問(wèn)題，我們的創(chuàng)新模式也比較少。未來(lái)我們是寄予希望的，但是未來(lái)還不太容易實(shí)現(xiàn)。
 
孫濤：您覺(jué)得開(kāi)放是一定的，但是速度會(huì)不能慢，會(huì)舉步維艱，因?yàn)槲覀儑?guó)家是有形的手在做調(diào)控，蔣總你是怎么考慮得？

圖為蔣競(jìng)

蔣競(jìng)：我主要的意見(jiàn)可能跟歐陽(yáng)總還是比較像的，如果說(shuō)速度快的話有兩個(gè)層面，一個(gè)層面是在一些操作層面的，交易制度啊，比如說(shuō)這種交易所的私募形式的還沒(méi)有出來(lái)，這個(gè)是制度層面，到今天為止，我們?cè)谶@個(gè)層面沒(méi)有完善，應(yīng)該是很薄弱，第二個(gè)更高一個(gè)層面是法制層面的，尤其是關(guān)于他后面稅收的問(wèn)題，還有全所登記的問(wèn)題，立法層面這兩個(gè)都是空白的，如果他推出來(lái)了，不知道后面被怎么收稅，如果要交易的話，我登記找那位登記？有沒(méi)有登記中心，這兩個(gè)問(wèn)題在立法層面解決不是短期的問(wèn)題，所以從這兩個(gè)層面看，我也認(rèn)為他的退出雖然是很好的方向但是不會(huì)快。
 
孫濤：好，說(shuō)的非常專業(yè)，很多實(shí)實(shí)在在的技術(shù)層面，落地你怎么落地這事兒，不要看現(xiàn)在的很多現(xiàn)象，但是背后還有很多的故事需要你講需要國(guó)家解決，需要政策層面的突破，這個(gè)東西對(duì)老百姓是有益的，不怕慢。下一個(gè)問(wèn)題是這樣的，房地產(chǎn)基金在未來(lái)是否能夠成為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要形式？這個(gè)問(wèn)題我都可以回答，我覺(jué)得應(yīng)該是，關(guān)鍵是現(xiàn)在各家正在嘗試管理，創(chuàng)造最大的難題是什么？您覺(jué)得這個(gè)最大的難題是什么？

圖為曹偉
 
曹偉：我們公司是沒(méi)有類似這樣的東西，但是我們有類信托，房地產(chǎn)的信托，昨天跟我們公司的負(fù)責(zé)人聊這事兒，我們跟一個(gè)合作伙伴聊，他說(shuō)現(xiàn)在的客戶很聰明，不聽(tīng)你的，他自己實(shí)際看。他說(shuō)我憑什么買你的信托？我還是相信一個(gè)問(wèn)題，還是跟整個(gè)金融體制有關(guān)系，就是說(shuō)銀行放錢，靠老百姓拿錢投資房地產(chǎn)基金，管理房地產(chǎn)基金的管理而言他的壓力在哪？這個(gè)就需要好好考慮的。
 
孫濤：我想問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，最大的難題是信貸，我覺(jué)得這樣的，我自己認(rèn)為的，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，我做房地產(chǎn)大概10年了，我到今天都不能說(shuō)把這個(gè)項(xiàng)目看的特別準(zhǔn)，何況是外面的老百姓，說(shuō)我買你的基金我要現(xiàn)場(chǎng)看到底怎么樣，我覺(jué)得挺好的就買，但是其實(shí)里面有很多變化的因素，而且作為這個(gè)基金單位，畢竟會(huì)有一些專業(yè)的人才，會(huì)有一些團(tuán)隊(duì)、信息源，但是小開(kāi)發(fā)商就不能，二三百萬(wàn)占他的消費(fèi)配比比較高，所以我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題不是難題了，無(wú)法解決的東西不叫問(wèn)題，我不知道你是有什么？
 
蔣競(jìng)：我們公司是房地產(chǎn)基金有一些經(jīng)驗(yàn)，在去年下半年吧，去年年終開(kāi)始，我們認(rèn)為最大的難題是存在的，有兩個(gè)難題，募集問(wèn)題是最難的背后有幾個(gè)因素，第一個(gè)因素就是現(xiàn)在地產(chǎn)基金作為一個(gè)新生事物，大多數(shù)的管理公司，過(guò)往業(yè)績(jī)也好團(tuán)隊(duì)也好都是很年輕，很難跟投資人說(shuō)這個(gè)很成熟，這個(gè)很難做到的，所以很少有投資人能夠買帳，第二個(gè)地產(chǎn)基金本身的復(fù)雜程度而言，你讓老百姓去看懂這個(gè)東西，是哪個(gè)城市的地產(chǎn)，在哪個(gè)區(qū)域，這個(gè)區(qū)域的供求關(guān)系怎么樣，買的地是便宜還是貴，這個(gè)東西對(duì)老百姓講很難判斷，可能真的需要到現(xiàn)場(chǎng)看看，有感性的認(rèn)識(shí)，實(shí)際上對(duì)于很多的管理公司而言，募集是非常困難的問(wèn)題，可能投資項(xiàng)目，但是沒(méi)有辦法講我的投資人跟我一樣，這個(gè)是長(zhǎng)期的過(guò)程，不是哪一天就可以。另外國(guó)家政策這方面，對(duì)于募集的各個(gè)機(jī)構(gòu)還有限制，比如說(shuō)信托他算是一個(gè)類地產(chǎn)的基金，銀監(jiān)會(huì)說(shuō)不能買信托了，第三方機(jī)構(gòu)不能買，銀行限制賣，各種政策對(duì)于地產(chǎn)限制的同時(shí)，讓很多老百姓沒(méi)有辦法比較，通過(guò)他們常用的渠道購(gòu)買，這個(gè)一定程度上造成了募集困難，另外一個(gè)就是人才的問(wèn)題，正因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)特別新，地產(chǎn)的基金對(duì)人才的要求是復(fù)合性的，他要理解地產(chǎn)也懂金融，這個(gè)人才在市場(chǎng)當(dāng)中是比較少的，特別特別少，換句話講很多這種地產(chǎn)基金實(shí)際上在這種爭(zhēng)搶人才的過(guò)程當(dāng)中也付出了不少代價(jià)，短期之內(nèi)不會(huì)說(shuō)有一個(gè)學(xué)，或者有一個(gè)培養(yǎng)形式能夠突然有這么多人才，只能是地產(chǎn)的介入金融，金融介入地產(chǎn)，慢慢成長(zhǎng)起來(lái)的人才，所以人才問(wèn)題跟募集問(wèn)題都是放在地產(chǎn)基金面前兩大最難的問(wèn)題。

孫濤：說(shuō)的非常好，我們時(shí)間關(guān)系就進(jìn)入最后的幾個(gè)話題，說(shuō)過(guò)去一年以來(lái)，社區(qū)金融成為房地產(chǎn)行業(yè)的信息的熱點(diǎn)，包括萬(wàn)科在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商都是在進(jìn)入社區(qū)領(lǐng)域，從目前社區(qū)發(fā)展看，社區(qū)金融能不能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的藍(lán)海？還有一些話題比如說(shuō)社區(qū)金融能否成為房地產(chǎn)新的收入增援？開(kāi)發(fā)商通過(guò)自己常年在開(kāi)發(fā)實(shí)踐當(dāng)中積累的資金和經(jīng)驗(yàn)很好的應(yīng)用到社區(qū)的金融領(lǐng)域，比如說(shuō)萬(wàn)科收購(gòu)徽商銀行的部分股份，到底這個(gè)東西會(huì)不會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)，這個(gè)就跟剛剛說(shuō)的，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較開(kāi)放的話題，這是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智了。曹總您說(shuō)說(shuō)？您有甚么意見(jiàn)？
 
曹偉：我第一次接觸這個(gè)話題是5月份，很清楚當(dāng)時(shí)彩生活在香港上市，我當(dāng)時(shí)在無(wú)錫，正好是碰到了某地產(chǎn)公司的高管，聊到這個(gè)話題，回去很認(rèn)真的想了這個(gè)問(wèn)題，這個(gè)概念非常好，社區(qū)金融，社區(qū)金融分為兩個(gè)方面看，社區(qū)和金融，先講金融，金融既是產(chǎn)品也可以是服務(wù)，社區(qū)是什么？社區(qū)就是入口，今天說(shuō)了萬(wàn)科收購(gòu)了徽商，做成一個(gè)平臺(tái)，社區(qū)很重要。
 
互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新有多創(chuàng)新呢？我研究下來(lái)的結(jié)果是有6大創(chuàng)新，大家都在做最簡(jiǎn)單的最能掙錢的事情，也有創(chuàng)新的，但是我還是講到這句話，等大家把能做的可以做的做完了，再回到社區(qū)來(lái)看，把標(biāo)準(zhǔn)建好，平臺(tái)建好，還愁沒(méi)有人找你做生意嗎？
 
還有社區(qū)金融啊，很多機(jī)構(gòu)已經(jīng)偷偷摸摸在做了，我舉個(gè)例子，各個(gè)小區(qū)的房產(chǎn)中介，各大保險(xiǎn)公司，有誰(shuí)不知道社區(qū)業(yè)主的信息的？這個(gè)趨勢(shì)非常好，OK。
 
孫濤：好的趨勢(shì)，但是這個(gè)發(fā)展的方向是好的，但是它是不是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)藍(lán)海戰(zhàn)略，是不是一定是開(kāi)發(fā)商做這個(gè)事情？有沒(méi)有可能，因?yàn)槲覄倓傇诟Y總聊，很多年以前，開(kāi)發(fā)商小區(qū)，那個(gè)時(shí)候人跡罕至的時(shí)候，除了建材，賣什么磚涂料的會(huì)租下面的鋪面，其他的沒(méi)有。
 
曹偉：現(xiàn)在市場(chǎng)上面大家講說(shuō)，我前面就說(shuō)了，增量可能是沒(méi)有的，存量開(kāi)始有，開(kāi)發(fā)商把房子建好賣完了，還有車位，一個(gè)小區(qū)至少幾千戶人家，這個(gè)不是一個(gè)入口嗎？
 
孫濤：那我想再聽(tīng)聽(tīng)兩位專家的意見(jiàn)，你們對(duì)于這個(gè)有沒(méi)有自己的一些什么想法？
 
歐陽(yáng)捷：剛剛我們講過(guò)的，上午講過(guò)是一個(gè)很大的市場(chǎng)，一塊很大的蛋糕，現(xiàn)在問(wèn)題在于什么呢？在于我們?cè)趺醋プ∵@一塊？是不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的藍(lán)海，關(guān)鍵看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這個(gè)轉(zhuǎn)型過(guò)程當(dāng)中把它當(dāng)做一個(gè)什么樣的海？從我個(gè)人的理解來(lái)看，O2O，不同于我們的垂直電商，也不同于大型的像BAT也不同于銀行，在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中我們?cè)诔隹诤腿肟趦蓚€(gè)端口上面攔截大型的巨人，不管是哪個(gè)企業(yè)，包括其實(shí)新城控股也在投資基金，也在做入股銀行這個(gè)早幾年前做的，包括蘇州銀行等等了，但是真正入股了之后能解決什么問(wèn)題呢？其實(shí)你在里面就是一個(gè)小伙伴，就是拿銀行的一點(diǎn)利潤(rùn)分成，或者股票增值了你有一點(diǎn)收益，所以我們決定的可能這里入股本身解決的是思維的問(wèn)題，那么更重要的我們覺(jué)得像O2O領(lǐng)域里面，入口出口端把握不住的時(shí)候我們做什么，我們?cè)诮K端服務(wù)，通過(guò)終端服務(wù)增加客戶的黏性，當(dāng)然從另外一個(gè)角度來(lái)講，現(xiàn)在講我們把這個(gè)客戶端通過(guò)物業(yè)小區(qū)，把客戶端能夠控制住，這樣的話其實(shí)對(duì)于你未來(lái)開(kāi)展這個(gè)業(yè)主來(lái)講是有好處的，當(dāng)然這個(gè)里面有一條，如果不是自有物業(yè)你會(huì)怎么辦？可能會(huì)風(fēng)險(xiǎn)比較大，按照現(xiàn)在國(guó)家法律，業(yè)主委員會(huì)三年合同到了有可能炒掉任何一個(gè)物業(yè)公司，對(duì)于任何一個(gè)物業(yè)公司講，必須做好基礎(chǔ)服務(wù)，讓客戶滿意了才能有客戶黏性，否則一切都是空談。