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每經記者 杜冉樂

綠城被“放鴿子”了？一則公告讓外界揣測不斷。

7月4日，中房地產（000736，SZ）公告稱，該公司終止與綠城房地產共同投資開發(fā)重慶中央公園項目，這距離雙方最初達成合作共識才2個多月。

友誼的小船，說翻就翻。綠城中國也公告了其與中房地產終止合作投資一事。但《每日經濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，到底是何種原因導致“船翻了”，雙方公告卻含糊其辭，著墨甚少。

重慶一位地產人士表示，重慶中央公園對外宣稱是紐約、倫敦之后的世界第三大城市公園，像金茂、魯能等房企扎堆，看好該片區(qū)。但另一位知情者透露，中房從分享到吃獨食，與其財務考量關系很大。

中房與綠城“爽約”

對于綠城房地產版圖來說，除了在北京、上海之外，該房企布局在1.5線城市也僅有杭州與沈陽，而多數(shù)布局在長沙、合肥、鄭州、青島、濟南以及溫州、紹興等三四線城市。

4月底，綠城房地產試圖借中房地產旗下重慶中交綠城房地產項目股權合作投資的機會一舉殺入重慶樓市，這被外界解讀為綠城掌舵人宋衛(wèi)平“西進”戰(zhàn)略的重要一個棋子。

綠城房地產的母公司綠城中國（03900，HK）日前曾公開表示，該合作將擴大其資產及盈利基礎，進一步鞏固其作為中國頂尖物業(yè)開發(fā)商的地位，與中交集團在地產開發(fā)上將形成優(yōu)勢互補及互惠互利。相較于綠城，中房地產公開說，該房企引入綠城是為了加快主營業(yè)務發(fā)展，更好地推進重慶中央公園項目建設等。

據(jù)了解，重慶中交綠城注冊資本原為1000萬元，由中房地產全資控股，但按照框架協(xié)議，該項目房企增資9000萬元，其中綠城增資3500萬元，中房地產增資5500萬元。

記者注意到，去年底，重慶中交綠城豪擲近45.3億元拿下位于重慶兩江新區(qū)兩路組團合計778畝土地，擬打造住宅與商業(yè)綜合體。

在此之前，圍繞重慶中央公園，已有中國金茂、魯能地產等房企巨頭進駐。重慶一家地產機構負責人預判說，隨著重慶一路向北，這將是下一個照母山。

實際上，重慶照母山板塊過去幾年已成為恒大、世茂、香港置地等龍頭房企打造高端大盤的相對集中區(qū)域。

在外界眼里，綠城打造高端樓盤具有較高的產品與品牌溢價，而中房地產這方面相對較弱，盡管合作前景被看好，但友誼的小船，說翻就翻。

中房地產表示，根據(jù)港交所交易規(guī)則，該合作事項須提交綠城中國股東大會審議。截至目前，重慶中央公園項目框架合作協(xié)議尚未生效?，F(xiàn)雙方基于商業(yè)考慮，經友好協(xié)商，宣布終止合作投資。而綠城中國對終止合作也寥寥數(shù)語。

繞不開的“利益最大化”考量

去年底，中房地產已為子公司重慶中交綠城代墊上述土地款大約9.06億元，今年4月份又向其總借款13.6億元用于支付第二筆土地款。

不過，中房地產與重慶中交綠城關于上述兩筆交易關系背后其實并不簡單。記者查詢發(fā)現(xiàn)，所涉9.06億元已轉為中房地產對重慶中交綠城的借款，期限3年，年初至4月底，年利率9.46%，5月1日起年利率8%。

按照最初增資協(xié)議，綠城房地產須在增資完成之后3個月內向重慶中交綠城借款大約3.17億元，年利率8%，而重慶中交綠城受到該借款之后2個工作日內向中房地產償還3.17億元借款及相應利息。

實際上，中房地產作出上述融資安排的一個初衷，就是力求完成增資后中房地產與綠城房地產按出資比例提供股東借款。

據(jù)悉，第二筆所涉的13.6億元借款，期限僅6個月，年利率8%，中房地產要求重慶中交綠城對外融資到位后3日內償還本息。

6月28日，中房地產對外披露了子公司重慶中交綠城擬與建設銀行重慶渝中支行簽訂資產收益權轉讓合同，以轉讓資產收益權融資大約15.6億元，期限5年，年利率6%，資金來源為該行理財計劃。

對于該融資，中房地產已對其進行了全額擔保，公告已表明重慶中交綠城增資擴股尚在進行之中，待增資完成之后按比例擔?；驅χ蟹康禺a反擔保。

記者注意到，今年一季報顯示，中房地產賬面現(xiàn)金19.22億元，短期借款與一年內到期非流動負債僅2.87億元，但要撬動一個大盤開發(fā)，上述資金顯然不夠，引入關聯(lián)方綠城也在情理之中。

近來，中房地產購買中交地產等資產重組失敗，這明顯妨礙了其做大做強，去年年報又顯示其“增收不增利”困局，其中凈利下滑逾六成，而今年一季報該情況每況愈下，每股收益與凈資產收益率也嚴重下滑。

“中交系”一位知情人士透露，當前重慶樓市回暖明顯，中房地產原本希望借合作方緩解項目開發(fā)的財務壓力，但隨著低成本融資的加快推進，相較于讓渡項目部分股權的權益融資，債權融資及獨立開發(fā)能提高項目財務并表后的資本收益率。