承諾不漲價(jià)的長(zhǎng)租房，正在變著法兒漲價(jià)！

前段時(shí)間，在監(jiān)管部門強(qiáng)力出擊下，多個(gè)市場(chǎng)主要供應(yīng)商承諾加大投放房源力度，被熱炒的長(zhǎng)租房市場(chǎng)逐漸回歸平靜。

可最近，房屋租賃市場(chǎng)又開始暗流涌動(dòng)。

11月30日，微信朋友圈流傳出一份《續(xù)約漲幅規(guī)定》補(bǔ)充通知。其內(nèi)容顯示，12月1日起，長(zhǎng)租房供應(yīng)商自如將取消不漲價(jià)及續(xù)約漲幅不超過5%限制，且為保持合理價(jià)格漲幅，系統(tǒng)給出的續(xù)約價(jià)格最高漲幅為10%。

之后，自如回應(yīng)稱，仍維持5%的限制。

自如對(duì)外表示，為了繼續(xù)貫徹落實(shí)協(xié)會(huì)及主管部門關(guān)于穩(wěn)定市場(chǎng)租金的指導(dǎo)意見，并考慮企業(yè)長(zhǎng)效穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，自如將繼續(xù)完善價(jià)格管理體系、維持租金相對(duì)合理穩(wěn)定，加強(qiáng)年度租金價(jià)格維穩(wěn)措施、設(shè)置年度續(xù)約租金漲幅上限，維持全國九城續(xù)約價(jià)格平均漲幅不超5%。

中國證券報(bào)（ID：xhszzb）記者調(diào)研北京的長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，部分長(zhǎng)租房仍存在價(jià)格明降暗升、定價(jià)體系過于繁瑣等問題。

而梳理近幾個(gè)月長(zhǎng)租行業(yè)的融資情況發(fā)現(xiàn)，相比于2018年上半年以前，行業(yè)融資額下降明顯。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國證券報(bào)（ID：xhszzb）記者表示，大家都看到長(zhǎng)租行業(yè)的重資產(chǎn)模式，在流行“輕裝上陣”的投資環(huán)境下，投資人對(duì)行業(yè)或多或少存在疑慮。

價(jià)格明降暗升

近日，中國證券報(bào)（ID：xhszzb）記者走訪了多家位于北京地區(qū)的長(zhǎng)租房公寓項(xiàng)目。

隨著年底進(jìn)入淡季，多數(shù)長(zhǎng)租房公寓項(xiàng)目也推出了各種花式促銷活動(dòng)，雖然一些公寓給出的折扣較大，但基本定價(jià)相比去年仍然有一定程度的上浮。

以位于酒仙橋附近的龍湖冠寓為例。公寓管家對(duì)中國證券報(bào)（ID：xhszzb）記者介紹，“目前只有三個(gè)戶型，18平米的暗間月租金報(bào)價(jià)4190元，目前95折優(yōu)惠；20平米的小開間報(bào)價(jià)6090至6190元，目前每間優(yōu)惠900元；25平米的大開間報(bào)價(jià)6890至6990元，目前85折優(yōu)惠。”

現(xiàn)場(chǎng)有租戶向中國證券報(bào)（ID：xhszzb）記者反映，目前這一報(bào)價(jià)比去年高出不少。大開間報(bào)價(jià)相比去年高了近千元，即使打85折，仍然高于去年同期。

對(duì)此，公寓管家解釋：“去年是因?yàn)楫?dāng)時(shí)開業(yè)沒多久，各種返券、送卡、折上折的活動(dòng)很多。以后不可能再有之前的價(jià)格了。”

中國證券報(bào)（ID：xhszzb）又走訪了附近魔方、邦舍、自如等長(zhǎng)租房項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)近期均有不同程度的折扣。折扣力度小的，租金定價(jià)變化本身也較小。

“酒仙橋邦舍是唯一的LOFT結(jié)構(gòu)項(xiàng)目，一共192間，面積都是41平米。旺季的時(shí)候入住率能到90%以上，目前也超過80%。”公寓管家介紹道，“北向的長(zhǎng)租月租金定價(jià)在6040元，南向租金在6180元，目前在此基礎(chǔ)上打95折。”這一價(jià)格與年初時(shí)大致相同。

中國證券報(bào)（ID：xhszzb）記者走訪亮馬橋魔方店發(fā)現(xiàn)，魔方長(zhǎng)租房項(xiàng)目按面積大小、戶型、朝向、門口是否有遮擋物等進(jìn)行區(qū)分，折扣按戶型不同分別對(duì)待，并推出優(yōu)惠券、會(huì)員卡等各種花樣，令人應(yīng)接不暇。

“算下來應(yīng)該有92折，每個(gè)房間不一樣，無法計(jì)算精確的優(yōu)惠力度。北京地區(qū)最便宜的魔方公寓在昌平附近，價(jià)格在3800元以上。”魔方管家表示。

針對(duì)租期長(zhǎng)短和支付方式的差異，中國證券報(bào)（ID：xhszzb）記者了解到，上述長(zhǎng)租房項(xiàng)目均規(guī)定，6個(gè)月以上屬于長(zhǎng)租，實(shí)行長(zhǎng)租定價(jià)；6個(gè)月以內(nèi)屬于短租，短租不實(shí)施折扣。部分項(xiàng)目對(duì)外宣傳，如果季付，可以在上述基礎(chǔ)上打98折。

值得注意的是，長(zhǎng)租公寓租金價(jià)格的變化，成為普通民房租賃價(jià)格的對(duì)標(biāo)。

以四環(huán)到五環(huán)之間的舊宮區(qū)域?yàn)槔?。區(qū)內(nèi)擁有萬科泊寓等集中式品牌長(zhǎng)租公寓。中國證券報(bào)（ID：xhszzb）記者在1月采訪該區(qū)域時(shí)，周邊的民房租賃價(jià)格基本上為品牌長(zhǎng)租公寓的70%-80%。

但經(jīng)過10個(gè)多月，與品牌長(zhǎng)租公寓的報(bào)價(jià)相比，該區(qū)域周邊民宅租賃報(bào)價(jià)也處于相同水平。

投資退潮

2018年8月，北京住建委集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人之后，長(zhǎng)租行業(yè)的融資開始有了很明顯的“空窗周期”。

一位參與長(zhǎng)租行業(yè)資產(chǎn)證券化的券商人士12月6日對(duì)中國證券報(bào)（ID：xhszzb）記者表示，這幾個(gè)月看，市場(chǎng)主要的長(zhǎng)租公寓品牌都沒有融資事件，整個(gè)行業(yè)也缺乏大額資金注入。

“除了自如、相寓、冠寓等長(zhǎng)租公寓龍頭品牌外，整個(gè)行業(yè)獲得新融資額相比2018年上半年以前，減少了六七成。”

缺乏資金新水，讓行業(yè)相繼曝出爆雷跑路等問題。

8月20日，長(zhǎng)租公寓品牌杭州鼎家稱公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)。并將引入上海寓團(tuán)管理公司作為業(yè)務(wù)承接方，與相關(guān)業(yè)主和租戶聯(lián)系承接事宜。

10月17日，寓見公寓租客反映，自己與寓見公寓簽訂租約合同時(shí)所綁定的銀行卡無故被提前一周扣款，與所屬區(qū)域門店店長(zhǎng)聯(lián)系后，被告知寓見公寓資金鏈斷裂。

11月，北京長(zhǎng)租品牌昊園恒業(yè)也宣告爆倉。

12月3日，前我愛我家副總裁胡景暉再次“放炮”：到今年春節(jié)前，如果不對(duì)長(zhǎng)租公寓采取相關(guān)措施，中國前十大長(zhǎng)租公寓將有一半會(huì)陸續(xù)爆倉，“一旦爆倉，那（就）不是幾萬人無家可歸（的問題）。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，租賃市場(chǎng)最大的問題，表面上看是租金上漲，背后其實(shí)是租賃公寓企業(yè)資金鏈斷裂的可能。

從規(guī)范的運(yùn)作企業(yè)看，租賃代理企業(yè)賺取的是租金服務(wù)費(fèi)與差價(jià)，對(duì)于租賃企業(yè)來說基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。但越來越多的企業(yè)利用租金的支付差，也就是給付房主按月付，而收取租戶按照季度甚至半年、年，這種就帶來了租金差。利用這個(gè)租金差建立資金池，挪作他用，必然會(huì)有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

運(yùn)營(yíng)模式受質(zhì)疑

中國證券報(bào)記者（ID：xhszzb）在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，不論是租客，還是公寓管理者，對(duì)于目前長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式也多有看法。

以租客來說，除了抱怨租金還是貴以外，水電、安全以及環(huán)保等都成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

以水電來說，選擇集中式長(zhǎng)租房項(xiàng)目的租客，每個(gè)月要按照商用水電進(jìn)行預(yù)存水費(fèi)和電費(fèi)。按照所在項(xiàng)目和區(qū)域不同，每度電在1.2元至1.6元之間，每噸水則在9.5元至11元不等。公寓多配備保潔人員，每次入室清理費(fèi)用在50元左右。

“夏季用電高峰期，每個(gè)月要1000元左右的電費(fèi)；其他時(shí)間大概在300元左右。”一位入駐長(zhǎng)租房的租客對(duì)中國證券報(bào)（ID：xhszzb）記者表示，“水費(fèi)每個(gè)月則在50元左右。房租和水電相比民租房都要貴一些。”

此外，前段時(shí)間被輿論詬病的長(zhǎng)租公寓裝修污染問題，也在改進(jìn)。有長(zhǎng)租公寓為租客新添了新風(fēng)設(shè)備。有新運(yùn)營(yíng)公寓的工作人員對(duì)中國證券報(bào)（ID：xhszzb）記者表示，公司對(duì)于租客的健康很重視，這方面會(huì)不計(jì)成本。

某公寓的新風(fēng)設(shè)備施工通知

在一些行業(yè)人士看來，長(zhǎng)租行業(yè)的相關(guān)問題早有端倪。

“長(zhǎng)租行業(yè)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，需要先投入再慢慢回本，這個(gè)周期不是所有資金都能承受得住。”某券商人士表示。

有專家在今年2月就表示，對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言，相對(duì)于高昂的成本，租金收入相對(duì)偏低；而對(duì)于租戶而言，長(zhǎng)租公寓相對(duì)于普通民宅的租金又要高出不少。而且，租金高低與居民收入水平息息相關(guān)，短期內(nèi)要靠提高租金的方式解決這一矛盾并不現(xiàn)實(shí)。

但易居中國研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，長(zhǎng)租公寓的高租金和裝修成本有關(guān)，這個(gè)成本至少在同等地段租金上增加25%甚至更高。

一方面不能短期提高租金，另一方面又必須承受各類成本支出，張大偉表示，這樣的矛盾導(dǎo)致不少長(zhǎng)租品牌由租賃企業(yè)向金融企業(yè)悄然轉(zhuǎn)型。

來源：中國證券報(bào)記者（ID：xhszzb） 記者：江鈺鈴 董添 

注：文中圖片均來自中國證券報(bào)