每經(jīng)記者｜于垚峰    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

今年10月起，地處江西最南面的地級城市贛州迎來了土地出讓的一個小高峰。其中，李亞鵬旗下的中書系公司斥資7.8億元，一舉摘下位于贛州蓉江新區(qū)的4宗地，引發(fā)外界關(guān)注。

這4宗地將被規(guī)劃為“集合中國傳統(tǒng)文化、跨界藝術(shù)文創(chuàng)及商業(yè)住宅為一體”的綜合園區(qū)，打造成“贛州中國文谷”，總計劃投資61億元。

演藝圈里經(jīng)商的明星不少，從演員轉(zhuǎn)型成為地產(chǎn)商人的李亞鵬就是其中之一。

圖片來源：視覺中國

2013年，李亞鵬的北京中書投資控股有限公司（以下簡稱中書控股）在云南麗江束河古鎮(zhèn)東區(qū)拿下408畝土地，高調(diào)宣布進軍地產(chǎn)行業(yè)。此后，李亞鵬方面又在河南鄭州首推“中國文谷”項目，目前項目正在進行中。

11月7日，贛州市蓉江新區(qū)管委會主任王凌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，中書系公司目前拍下的土地只是“贛州中國文谷”的第一期用地，最終規(guī)劃的是面積為800畝的項目。

江西文旅控股贛州文谷項目

10月15日，贛州中書資源置業(yè)有限公司（以下簡稱贛州中書）以底價7.8億元將4宗地收入囊中，樓面價約每平方米2300元，而這家公司背后有李亞鵬的身影。

江西省土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，中書系公司拍下的4宗地位于贛州市蓉江新區(qū)。蓉江新區(qū)是一個成立3年的省級新區(qū)，其被定位打造為贛州經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)和總部經(jīng)濟中心、金融商務(wù)中心、科技創(chuàng)新中心和文化旅游中心。

4宗地中，包括2宗商住用地以及2宗商業(yè)用地，總面積為22.04萬平方米。其中，編號DBA2019075的地塊須建設(shè)以中國傳統(tǒng)文化為核心的主題園區(qū)，建設(shè)內(nèi)容包括但不限于公益性書院及以中國傳統(tǒng)文化為主題的精品酒店、企業(yè)書院等。該地塊的前置條件還包括：公益性書院、精品酒店由競得人自持并運營5年以上，5年內(nèi)不得對外進行銷售；企業(yè)書院由競得人自持不少于20%建筑面積并運營3年以上，項目竣工驗收后，3年內(nèi)不得對外進行銷售，且須定向引入相應(yīng)的文化、藝術(shù)主力商戶。

DBA2019076地塊須建設(shè)擁有自主品牌、以跨界藝術(shù)及文創(chuàng)為核心的主題街區(qū)商業(yè)。前置條件包括：引入已獲得不少于五家世界著名國家級博物館文創(chuàng)項目代理及運營授權(quán)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)項目，以及多業(yè)態(tài)融合的圖書集合商業(yè)體等。街區(qū)商業(yè)由競得人自持不少于20%建筑面積并運營3年以上，項目竣工驗收后，3年內(nèi)不得對外進行銷售，且須定向引入相應(yīng)的文化、藝術(shù)主力商戶。

DBA2019077及DBA2019078兩宗地塊應(yīng)集中配建不少于住宅用地計容總建筑面積10%的人才住房，與商業(yè)住宅項目同步設(shè)計、同步施工、同步驗收、同步交付使用，并按照精裝房的標準建成后無償移交人才住房運營平臺。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

根據(jù)規(guī)劃，上述4宗地將用于建設(shè)“贛州中國文谷”項目。該項目作為贛州十個重大文化產(chǎn)業(yè)之一，曾于2018年5月10日在深圳簽約，總投資61億元。

彼時，在簽約儀式后，北京中書資源投資有限公司（以下簡稱中書資源）董事長李亞鵬在接受媒體采訪時表示，贛州有著非常深厚的文化積淀和豐富的文化資源，有機緣來到江西贛州投資，是自己莫大的榮幸。

事實上，早在2017年，李亞鵬就前往贛州蓉江新區(qū)考察，并表示會將“書院中國公益計劃”帶到該市。同年，李亞鵬旗下公益基金“北京市書院中國文化發(fā)展基金會”為“江西贛州書院項目”募資60萬元。

一位知情人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，李亞鵬和贛州的一些政府官員也是熟悉的。贛州市委機關(guān)報《贛南日報》曾報道，2019年2月24日，李亞鵬在贛南醫(yī)學(xué)院開展題為“心有所愿 行而成力”的主題演講。記者注意到，贛南醫(yī)學(xué)院黨委書記李恭進在2016年11月至2017年8月期間擔任贛州市委常委、市政府常務(wù)副市長。

中書資源公眾號顯示，2019年10月16日，江西省自然資源廳黨組書記、廳長張圣澤一行領(lǐng)導(dǎo)到贛州市蓉江新區(qū)進行實地調(diào)研。調(diào)研期間，中書控股集團董事長李亞鵬向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹了“贛州中國文谷項目”進展情況，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給予了積極肯定并表示將做好后續(xù)支持工作。張圣澤此前曾擔任贛州市委常委、市政府副市長。

圖片來源：微信公眾號截圖

記者注意到，在股權(quán)穿透后，贛州中書的實際控制人為江西省旅游集團文旅產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司（以下簡稱江西文旅）。

贛州中書成立于2018年7月5日，注冊資本490萬元，法定代表人李正，初始股東為中書資源。2018年12月28日，公司股東變更為北京中書銳佳文化發(fā)展有限公司（以下簡稱中書文化），贛州市新旅投資發(fā)展有限公司（以下簡稱贛州新旅）和中書資源分別持有中書文化55%和45%的股份，而江西文旅持有贛州新旅100%股份。

界面新聞的報道顯示，中書資源的實際控制人為李亞鵬的母親張萍。

李亞鵬的文旅夢

據(jù)蓉江新區(qū)管委會主任王凌介紹，“贛州中國文谷項目”最終規(guī)劃的面積為800畝，分多期建設(shè)。

這是李亞鵬繼麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)和鄭州中國文谷項目之后的第三個文旅項目。其中，中國文谷項目是李亞鵬于2015年12月提出的一個文化品牌。

彼時，李亞鵬攜中書團隊前往位于廣東省佛山市順德區(qū)的碧桂園集團總部，和碧桂園集團總裁莫斌談起了合作。

據(jù)李亞鵬介紹，“中國文谷”是中書控股打造的生態(tài)體系，以COART為核心，把音樂、戲劇、舞蹈、藝術(shù)展乃至服裝秀、論壇、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)客等與居住生活相融合，實現(xiàn)文化藝術(shù)資源與街區(qū)商業(yè)綜合體的嫁接。

不過，李亞鵬發(fā)起的這場文化與地產(chǎn)的合作，此后沒有任何的消息。兩年之后，“中國文谷”項目首次在河南鄭州落地。

鄭州中國文谷項目拿地時間為2017年8月，面積共8.1萬平方米，競得方為河南中書置業(yè)。河南中書置業(yè)由中書資源和房地產(chǎn)上市公司金科股份旗下公司共同出資成立。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱相關(guān)材料注意到，當時土地使用權(quán)掛牌出讓公告對施工完成時間有著明確規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，競買人須在該地塊上建設(shè)世界知名兒童文化主題IP綜合體；在土地成交后3年內(nèi)項目全部建成并投入運營；該項目須先于住宅項目開工建設(shè)。

“世界知名兒童文化主題IP綜合體”或指向鄭州中國文谷內(nèi)的泰迪城項目。按照拿地時的條件，河南中書置業(yè)要在2020年8月之前完成該項目的建設(shè)，并投入運營。記者了解到，目前該項目仍然在建設(shè)之中。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

其實，李亞鵬涉足房地產(chǎn)始于2011年——在入讀長江商學(xué)院之后，他將投資領(lǐng)域從傳媒延展到房地產(chǎn)。同年，中書控股成立。

但是，李亞鵬做文旅項目則是從2013年開始的，包括中書資源在內(nèi)的“中書系”公司的成立時間也多為2013年。在這一年里，北京中書藝蓮網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、北京中書雅集貿(mào)易有限公司、北京中書培德教育咨詢有限公司和北京中書酒店管理有限公司成立。

麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)是李亞鵬的第一個文旅項目，但在兩年后，其將控制權(quán)轉(zhuǎn)讓。

2013年，中書控股在云南麗江束河古鎮(zhèn)東區(qū)拿下408畝土地，擬建雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，項目占地面積約27萬平方米，建筑面積約20萬平方米，號稱投資規(guī)模達35億元。根據(jù)規(guī)劃，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目包括雪山書院酒店、雪山大宅（別墅）、亞洲青年藝術(shù)現(xiàn)場（院落商業(yè)及住宅、公寓）三個部分。

然而，本應(yīng)在2014年12月完工的項目卻停滯不前。直到2015年6月，陽光100中國（02608，HK）用一紙協(xié)議收購了麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的股權(quán)。按照協(xié)議內(nèi)容，陽光100中國方面欲以1.938億元的價格收購麗江雪山51%的股權(quán)。

目前，李亞鵬及其中書系公司仍然持有部分麗江雪山的股權(quán)。

失意的時光贛州

贛州作為江西南大門，是江西省人口最多、區(qū)域面積最大的地級市，自古是“據(jù)五嶺之要會、扼贛閩粵湘之要沖”的戰(zhàn)略要地。2018年，贛州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2807.24億元，同比增長9.3%，增幅連續(xù)三年居江西省第一。

“李亞鵬選擇在贛州拿地打造中國文谷項目，或許正是看中了贛州巨大的市場，另外，在其背后還有國資江旅集團。”贛州一位地產(chǎn)界人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，但是，縱觀“中國文谷”項目所在地，其地理位置并沒有太大的優(yōu)勢，拿地樓面價約每平方米2300元也不算低。在贛州中書拿地之前，綠地集團拿下了贛州西站附近的多宗地塊，樓面價在每平方米1300元左右。

近年來，贛州吸引了較多開發(fā)商前來“掘金”擴儲，其中就不乏中糧地產(chǎn)、龍湖、中海、富力等知名房企。地產(chǎn)中介平臺數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，贛州整體房價在每平方米8575元，而蓉江新區(qū)平均房價在每平方米11705元左右，整體價位優(yōu)勢并不明顯。

圖片來源：視覺中國

相較于外界的不看好，贛州此前引進的時光小鎮(zhèn)的失敗才是對“中國文谷”項目最大的殺傷。

2016年6月，棕櫚股份與贛州市政府、幸福時代生態(tài)城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，合作三方將按照贛州城市總體規(guī)劃，引入世界一流的規(guī)劃設(shè)計理念，整體包裝策劃開發(fā)建設(shè)，將時光贛州（即七里鎮(zhèn)）打造成為贛州的城市客廳，江西的城市名片。

另外，將鄉(xiāng)愁贛州（即大湖江景區(qū)）打造成為以生態(tài)、旅游、運動、休閑為一體的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)；將三江口（即八境臺）周邊地區(qū)環(huán)境景觀優(yōu)化，將該區(qū)域建設(shè)為集宋代文化和客家文化旅游、水西民俗休閑、水東田園度假于一體的都市旅游綜合體項目?？傄?guī)劃區(qū)域面積約2775畝，估算投資42.5億元。

棕櫚股份在2019年半年報中披露，截至報告期末，棕櫚股份與贛州市尚未簽署具體合作合同。2018年1月，贛州市章貢區(qū)再度推出七鯉古鎮(zhèn)文化旅游PPP項目（原時光贛州（七里古鎮(zhèn)）文化旅游項目）對外招標。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年6月27日，中交集團旗下中交一公局集團與中交海西投資、中交二公院、浙江省中青國際旅游有限公司組成聯(lián)合體，成功中標江西贛州市章貢區(qū)七鯉古鎮(zhèn)文化旅游PPP項目。該項目采用“PPP+EPC+使用者付費+可行性缺口補助”模式實施，合作期30年，其中建設(shè)期3年，運營維護期27年。合作內(nèi)容包括整體區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計、投資、建設(shè)和運營管理等。

七鯉古鎮(zhèn)文化旅游PPP項目用地規(guī)模共計面積1571.93畝（含道路面積124.59畝），以“宋窯古埠，七鯉客家”為主題，依托“瓷窯、漕運、廟會、客家”四大文化精要，致力于打造面向贛粵閩湘的文化型古鎮(zhèn)目的地、贛南首席休憩度假綜合體和贛州首個商務(wù)文創(chuàng)示范區(qū)。