每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

進入2021年，“三道紅線”融資新規(guī)疊加“兩道紅線”房貸新規(guī)持續(xù)發(fā)威，22城“雙集中”供地新規(guī)落地實施，各地樓市調控政策頻頻加碼……

據《每日經濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，今年上半年共有30余個熱點城市出臺調控新政，累計調控次數超百次，明顯超過前兩年的同期水平，且調控手段更加全面。

國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1-5月全國房地產開發(fā)投資增速在2020年底實現全面復蘇后逐月下降，全國新建商品住宅成交金額與面積增速均出現下滑。

在這樣的背景下， 2021年樓市“年中考”成績如何？ 

 

武漢重慶無愧“學霸”，新房成交均超10萬套

新房市場“年中考”，武漢和重慶成了當之無愧的“學霸”。

2021年上半年中指研究院監(jiān)測的數據顯示，武漢上半年新房累計成交108933套、重慶累計成交105788套，是北京和廣州兩個城市成交套數總和。武漢和重慶上半年新房成交面積也是21個重點城市中僅有的成交超1000萬平方米的城市。

上半年部分城市新房成交情況

數據來源：中指研究院

在21個重點城市中，19個城市成交面積同比上升、2城市同比下降。其中泉州同比升幅高達363%，福州則升幅達184%。而兩個同比下降的城市西安與韶關分別下降0.63%和8.89%。

城市分化格局依舊，一線城市中北京、上海成交繼續(xù)走高，廣州、深圳成交狀況受調控限制有所回落；二三線城市中，重慶、武漢環(huán)比翻倍；南京、寧波等市場熱度延續(xù)，大連、長春等受益于供應放量，成交顯著增長，而徐州、西安等樓市過熱的城市成交明顯則出現了回調。

上半年，新房成交量同比增速回落至40%左右，但實際上二季度當季同比增速已經低于2019年同期水平，同比增幅僅一成，市場回穩(wěn)。其中一線城市成交量增速回落幅度最大，但仍保持相對較高的增速，二線城市亦保持增長，但三四線城市二季度新房市場成交量當季同比下滑6個百分點。可見調控之下，市場關注度仍聚焦在一二線高能級城市。

數據來源：中指研究院

房價方面，全國各地仍然表現出普漲的局面。中指研究院指數事業(yè)部高級分析師馬琛在上半年市場形勢分析會上表示，上半年中國百城新建住宅價格累計上漲1.70%，漲幅較去年同期擴大0.43個百分點，但漲幅仍處于近5年較低水平。

2021年6月份，百城新建住宅均價為每平方米16063元，環(huán)比上漲0.36%，漲幅較上月擴大0.02個百分點；同比上漲3.89%。一線城市價格累計上漲1.76%，漲幅居各梯隊首位。珠三角仍是房價漲幅最快的城市群，1-6月新房價格累計上漲3.16%，大幅領先長三角1.98%漲幅。

此外，上半年百城新建住宅價格累計漲幅排名前20位的城市中，珠三角城市占5席。廣州、東莞、佛山、中山四個城市上半年房價累計漲幅較高，均超過4%。其中，廣州上半年房價漲幅為4.85%，居百城第二位，僅次于徐州(5.43%)。

  指導價顯威，深圳二手房量價連跌3個月

年初時，深圳新房和二手房市場均十分火熱。為此，2月8日深圳住房和建設局發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，使得深圳二手房市場驟然降溫。

據深圳中原研究中心數據，上半年深圳二手房成交量為28442套，同比減少35.4%。而上半年深圳二手房成交量已經連跌3個月。同時，中指研究院數據亦顯示，4-6月深圳二手住宅價格連續(xù)3個月下跌。

數據來源：深圳中原研究中心

值得一提的是，除了深圳，成都、西安等城市也開始實施二手房指導價，預計未來還會有更多的城市跟進。

另一方面，多個城市首套和二套房房貸利率不同程度上升，放款速度放緩。如上海、合肥、深圳、南京、武漢、連云港等城市，前段時間都出現了銀行房貸業(yè)務收緊現象，甚至有銀行暫停了二手房貸款業(yè)務。

2021年6月，5年期以上LPR為4.65%，已連續(xù)14個月保持不變。首套房、二套房房貸利率較去年底分別提升10個和7個百分點。在中指研究院重點監(jiān)測城市中，廣州、杭州、東莞、西安、鄭州等城市首套和二套房房貸利率均有所提升，其中廣州、東莞、鄭州房貸利率提升幅度相對較高。

數據來源：克而瑞

2021年初，受多城調控政策不斷加碼，疊加涉房資金監(jiān)管力度不斷加大的影響，全國二手市場住宅均價出現微調。諸葛找房數據研究中心監(jiān)測數據，2021年6月，100個重點城市二手住宅均價為15558元/平方米，環(huán)比上漲0.19%，同比上漲1.95%。

進入二季度以來，在部分熱點區(qū)域熱點城市的帶動下，市場熱度攀升，價格自4月起連續(xù)3月上漲，在6月達到年內新高。但整體來看，二手住宅市場均價呈現穩(wěn)中趨升的態(tài)勢。預計接下來隨著政策環(huán)境趨緊，市場將會延續(xù)穩(wěn)定運行態(tài)勢。

“雙集中”供地落地，杭州半年收金2000億

中指研究院數據顯示，上半年全國300城各類用地共推出10.5億平方米，同比下降6.6%。其中住宅用地推出5.0億平方米，同比下降9.5%；成交各類用地共成交9.0億平方米，同比下降6.4%，其中住宅用地成交4.2億平方米，同比下降10.6%。價格方面，300城住宅用地成交樓面均價為6170元/平方米，同比上漲26.7%，平均溢價率為17.5%，較去年同期提高1.3個百分點。

 2021年1-6月房企拿地金額和面積TOP10

數據來源：中指研究院

從拿地房企排名來看，在土拍中表現突出的仍為資金實力雄厚的規(guī)模房企及央企，如萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、招商蛇口等。

上半年，TOP100企業(yè)拿地總額16485億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。TOP100企業(yè)招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為55.9%，較1-5月有所下降。

從區(qū)域布局來看，房企在布局上更加聚焦一二線城市及核心城市群，上半年50家代表房企在五大核心城市群拿地面積占比達69.0%，較上年同期增長12.2個百分點。其中，在長三角拿地面積占比達35.4%，較去年同期增長7.9個百分點。   

上半年，全國300個城市土地出讓金總額為29303億元，同比增加12%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為25711億元，同比增加13%。全國40個大中城市土地市場整體交易活躍，六成城市出讓金同比增加。 

數據來源：中指研究院

上半年，全國土地出讓金排名前20城市成交總額為16988.7億元，同比增加23%，上榜門檻升至381.9億元。一線城市除深圳外均入圍TOP20，其中上海、北京、廣州分列榜單第二三四名，收金總額為4698億元，占榜單總額的28%。二線城市共入榜15席，仍為榜單主力，其中杭州攬金總額達2002.5億元，較去年增逾一成，高居榜首。三四線城市城市僅2城市上榜，同比走低。

據中指研究院分析，受“兩集中”供地新規(guī)影響，長三角三四線城市土地市場升溫，而除長三角外其他地區(qū)城市普遍采取錯峰供地，放緩供地節(jié)奏，進一步導致三四線成交樓面價上漲。

2021年上半年，除長三角外各城市群住宅用地供求規(guī)模均同比下降，長三角和成渝土地競拍保持較高熱度，平均成交溢價率超20%，較去年同期均上漲3.5個百分點。長江中游城市群整體成交樓面價同比漲幅近四成；長三角住宅用地成交量價齊升，帶動土地出讓金同比大幅增長超兩成，土地市場聚集的資金進一步增加。

22個重點城市2021年首批集中供地成交情況

數據來源：中指研究院

克而瑞統(tǒng)計顯示，上半年，22個重點城市全部完成首批集中供地出讓，合計成交住宅用地878宗，成交規(guī)劃建筑面積11126萬平方米，成交金額10690億元；整體成交樓面均價9591元/平方米，較2020年成交樓面均價上漲38.3%。

  3000億+房企增至4家，頭部房企分化加劇

從中指研究院公布的數據來看，上半年累計銷售達3000億元以上超級陣營從“碧恒萬”3家擴充至4家——融創(chuàng)以3208億元緊跟前三甲，6月單月銷售額接近800億元。

數據來源：中指研究院

碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)4家房企1-6月合計銷售達14499億元，其中碧桂園以4264億元銷售業(yè)績一騎絕塵，超出第二名中國恒大700億元，成為榜單中第二大差距；而差距最大的則是第5名保利發(fā)展與第6名中海地產，相距786億元。

數據來源：中指研究院

頭部房企間的分化加劇并不阻礙千億軍團加速擴容。1-6月，銷售額破千億元的房企達到19家，較去年同期（13家）增加6家；同時百億元房企132家，較去年同期（107家）增加25家。

從不同梯隊來看，第一陣營（1000億-3000億元）共15家，精準把握長三角等熱點城市群發(fā)展機遇，緊跟市場節(jié)奏大力推盤，銷售額增長率均值為43.9%；第二陣營（500億-1000億元）23家企業(yè)，銷售額增長率均值為35.2%；第三陣營（300億-500億元）和第四陣營（100億-300億元）分別為18家和40家，銷售額均值分別為392億元和222.7億元，同比分別增長41.6%和54.2%。

數據來源：中指研究院

從各大房企營銷區(qū)域貢獻度來看，一二線城市業(yè)績貢獻率仍占主導，三四線城市需求有所釋放。

  房企融資創(chuàng)3年新低，償債規(guī)模達極值

2020年末，央行及銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（即“兩道紅線”房貸新規(guī)），通知要求控制房地產貸款、個人住房按揭貸款占比，并對上述兩項指標實施五檔管理。

在今年上半年融資大考面前，房企交出一份平淡的答卷。據克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示，上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，為2018年以來的最低水平。

數據來源：貝殼研究院

據貝殼研究院統(tǒng)計，2021年上半年房企境內外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，規(guī)模累計增速連續(xù)兩年下降，2021年上半年融資規(guī)模較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。2021年上半年房地產調控政策持續(xù)高壓，整體債市下行，境內、境外融資規(guī)模同比分別下降7%與29%。

結構上，境內外債市表現持續(xù)分化，2020年4月后，境外債市加速下行，偶有波動卻難以扭轉整體趨勢。而境內方面，上半年經濟大局總體平穩(wěn)，流動性保持合理充裕，上半年境內新增債券規(guī)模占比68%，較2020年同期上升6個百分點，達到近8年次高位占比水平。

數據來源：貝殼研究院

值得注意的是，2021年達到房企歷史償債規(guī)模極值，償債總額達12822億元，上下半年分別為6990億元與5832億元，下半年房企償債壓力較上半年減弱，但仍屬到期債務規(guī)模高位。預計2022-2023年償債規(guī)模有所收縮，維持在8000億元以上規(guī)模水平。

數據來源：貝殼研究院

記者手記丨從過熱到趨穩(wěn)

中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，今年上半年房地產調控政策累計次數達304次，比2019年上半年多了50多次，刷新了半年調控次數的歷史紀錄。

上半年，從深圳、成都、西安先后出臺二手房指導價政策，到上海、北京、寧波、合肥等多地專項打擊學區(qū)房炒作行為，均是對“房住不炒”總基調的維護與踐行。

從“細水長流”到“放量出讓”，今年2月開始實施的“雙集中”供地新政無疑成為今年樓市的最大關注點。從首批集中土拍情況來看，集中供地新政在一定程度上促進了各地土地交易市場的平穩(wěn)發(fā)展，初步實現了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目的。

上半年，房地產市場經歷了從過熱到趨穩(wěn)的過程。雖然其中波折不斷，但整體來看，在“房住不炒”的總基調下，市場正在不斷向理性回歸。

記者：包晶晶

編輯：魏文藝

視覺：陳冠宇

排版：魏文藝 馬原