每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

購(gòu)買(mǎi)端禮著之前，駱先生對(duì)這個(gè)樓盤(pán)還是挺滿(mǎn)意的。

“離我父母家挺近的，戶(hù)型還不錯(cuò)，總價(jià)上也能接受，宣傳的容積率2.5，綠化30%聽(tīng)起來(lái)也不錯(cuò)，所以就選擇了這里。”

2022年6月，駱先生購(gòu)買(mǎi)了端禮著一套130平方米、總價(jià)1400萬(wàn)元的房子，但出乎他意料的是，這個(gè)小區(qū)2.5的容積率可能并不是他所理解的那樣。

2021年10月，首開(kāi)和北京建工聯(lián)合以41.8億元和2.57萬(wàn)平方米保障性租賃住房的代價(jià)，拿下了北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)萬(wàn)泉寺村A地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目0616-0660、0616-0661、L05、WQS-02地塊R2二類(lèi)居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。

但現(xiàn)在，0616-0660、0616-0661兩宗地塊的官方文件和宣傳資料卻引發(fā)了業(yè)主、開(kāi)發(fā)商之間的爭(zhēng)議。

對(duì)于業(yè)主們的各種說(shuō)法，4月10日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了開(kāi)發(fā)商方面，在表達(dá)采訪意愿后，對(duì)方表示“我們沒(méi)有什么可向您確認(rèn)的”，隨即掛斷了電話(huà)。

隨后，記者也聯(lián)系上了端禮著相關(guān)負(fù)責(zé)人，并向其發(fā)去采訪意向，但并未得到回復(fù)。

端禮著項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

一塊地？?jī)蓧K地？

駱先生一開(kāi)始并沒(méi)有意識(shí)到容積率的問(wèn)題，他表示：“有其他業(yè)主聽(tīng)說(shuō)容積率計(jì)算不對(duì)，就詢(xún)問(wèn)了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商3月8日首次向大家解釋了實(shí)際情況。”

所謂容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積比率，又稱(chēng)建筑面積毛密度。容積率的值通常以地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)來(lái)表示。例如，在面積為100平方米的地塊上，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2；如果建3層，總建筑面積300平方米，容積率就是3。

一般來(lái)說(shuō)，容積率越低，住宅的舒適度和品質(zhì)越高，小區(qū)內(nèi)樓層不高，綠化面積多，人口密度低，內(nèi)部規(guī)劃合理，低容積率往往被認(rèn)為是豪宅的標(biāo)準(zhǔn)之一。

3月8日，端禮著項(xiàng)目工作人員通過(guò)微信留言首次向業(yè)主們解釋?zhuān)^2.5容積率的計(jì)算，是合并了端禮著小區(qū)北側(cè)0616-0660地塊的規(guī)劃用地面積。

但根據(jù)售房合同，端禮著小區(qū)僅包含0616-0661地塊，北側(cè)0616-0660地塊未被用于小區(qū)配建，而是被用于為萬(wàn)泉寺回遷居民配建地上停車(chē)及綠地。

從北京市住建委的預(yù)售許可證信息看，項(xiàng)目確實(shí)只包括0616-0661地塊。

那么，為什么會(huì)出現(xiàn)這兩塊地歸屬的爭(zhēng)議？

根據(jù)業(yè)主們的說(shuō)法，北京市規(guī)自委口頭同意將0616-0660地塊的建筑面積挪到0661地塊，因?yàn)閮蓧K地“統(tǒng)一核算指標(biāo)”，記者在出讓文件中也看到了這句話(huà)。

“所以開(kāi)發(fā)商就將兩塊地總計(jì)85399平方米建筑規(guī)模面積全部放在了0661地塊，開(kāi)發(fā)商也承認(rèn)所有建筑面積都在0661地塊。”

此外，在批復(fù)文件中，0616-0661、0660地塊容積率均為2.5。

根據(jù)業(yè)主提供的溝通會(huì)資料，端禮著小區(qū)北側(cè)0616-0660地塊為回遷居民停車(chē)場(chǎng)及綠地，不存在地上建筑面積，負(fù)責(zé)端禮著項(xiàng)目的工作人員所述的85,399.00平米“地上建筑面積”全部位于端禮著小區(qū)所在的0616-0661地塊。于2023年3月10日在北京端禮著項(xiàng)目售樓處下午2點(diǎn)-10點(diǎn)的業(yè)主維權(quán)中，項(xiàng)目公司法人代表也確認(rèn)了這一點(diǎn)。

但如銷(xiāo)售合同所示，端禮著小區(qū)所在的0616-0661地塊的“規(guī)劃用地面積”僅為29,601.934平方米，基于一般理解0616-0661地塊實(shí)際算得住房容積率約2.885（=85,399平方米/29,601.934平方米），而非銷(xiāo)售時(shí)宣傳的2.5。同時(shí)，若0616-0660地塊被用于回遷居民停車(chē)場(chǎng)及綠地，而非為端禮著小區(qū)配建，則也可能造成基于一般理解端禮著小區(qū)所在0616-0661綠化率不足30%。

4月10日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房人身份咨詢(xún)了端禮著銷(xiāo)售人員，對(duì)方回復(fù)的也是：“項(xiàng)目容積率為2.5。”

項(xiàng)目公司回應(yīng)“沒(méi)什么可確認(rèn)的”

4月10日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了北京怡璟置業(yè)有限公司（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，下稱(chēng)怡璟置業(yè)），在表達(dá)采訪意愿后，對(duì)方表示“我們沒(méi)有什么可向您確認(rèn)的”，隨即掛斷了電話(huà)。

2021年10月，首開(kāi)和北京建工聯(lián)合以41.8億元和2.57萬(wàn)平方米保障性租賃住房的代價(jià)，拿下了豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)萬(wàn)泉寺村A地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目0616-0660、0616-0661、L05、WQS-02地塊R2二類(lèi)居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。地塊土地面積43632.255平方米，建筑控制規(guī)模不大于101601平方米。

地塊緊鄰北京二環(huán)，距離麗澤商務(wù)區(qū)不足2公里，可謂寸土寸金之地。

后來(lái)，中海加入，三方共同成立了怡璟置業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)企查查，首開(kāi)是該公司占比41%的大股東。首開(kāi)是北京市場(chǎng)的頭部企業(yè)，公司資產(chǎn)總額超過(guò)1800億元，年銷(xiāo)售額超過(guò)1000億元，累計(jì)竣工面積逾5000多萬(wàn)平方米，年開(kāi)復(fù)工面積1100萬(wàn)平方米。僅僅在北京，首開(kāi)2022年便有492.4億元銷(xiāo)售額，排名第二位，僅次于中海的544.1億元。

2022年6月，端禮著拿到了第一張預(yù)售證，共406套房源被批準(zhǔn)銷(xiāo)售，目前網(wǎng)簽239套，網(wǎng)簽單價(jià)超過(guò)11萬(wàn)元/平方米。

該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員在回答記者咨詢(xún)時(shí)表示：“目前房源已經(jīng)不多，一些戶(hù)型要等業(yè)主清退再次銷(xiāo)售。”

根據(jù)北京市規(guī)自委公布的地塊資料，豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)萬(wàn)泉寺村A地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目0616-0660、0661、L05、WQS-02地塊包含互不連接的0616-0661、L05地塊部分和0616-0660地塊部分，以及WQS-02地塊部分。其中0616-0661地塊和0616-0660地塊中間有萬(wàn)泉寺路相分隔。

根據(jù)地塊規(guī)劃，“0616-0660地塊配建100個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，WQS-02地塊配建158個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，專(zhuān)項(xiàng)用于豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺東路9號(hào)院1號(hào)樓和2號(hào)樓的回遷房居民停車(chē)使用。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在場(chǎng)看到，端禮著0616-0661地塊部分正在施工中，其對(duì)面確實(shí)停著很多車(chē)輛。

駱先生說(shuō)：“我認(rèn)識(shí)大概三四十戶(hù)業(yè)主，3月11日、18日，我們?nèi)ガF(xiàn)場(chǎng)溝通了兩次，也希望能聯(lián)系到更多已購(gòu)房業(yè)主。”

現(xiàn)在，業(yè)主們的訴求是：

1.恢復(fù)端禮著小區(qū)所在0616-0661地塊2.5的容積率、30%的綠化率等核心購(gòu)房指標(biāo)數(shù)值。

2.如果首開(kāi)認(rèn)為端禮著小區(qū)實(shí)際同時(shí)包含0616-0660地塊與0616-0661地塊，則請(qǐng)端禮著項(xiàng)目公司為已購(gòu)房消費(fèi)者在銷(xiāo)售合同中明確這一事實(shí)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝