綠城中國(03900.HK)公布2023年中期業(yè)績后，多家境外機構連日來陸續(xù)給予綠城中國正面評級：花旗在8月29日發(fā)布研究報告，重申綠城中國“買入”評級，并將目標價由11.3港元上調(diào)至11.5港元；穆迪對綠城中國評級Ba3，展望“穩(wěn)定”；標普評級為BB-，并在2023年5月已將公司評級展望由“穩(wěn)定”上調(diào)至“正面”。

中銀證券則在8月28日給予綠城中國“買入”評價，認為其上半年核心凈利穩(wěn)步增長，整體盈利能力改善，拿地強度顯著提升且財務穩(wěn)健，預計今年成長性可期。

2023年8月28日，綠城中國（03900.HK）召開線上中期業(yè)績發(fā)布會，2023年上半年，公司實現(xiàn)收入569.8億元（人民幣，下同），凈利潤46.4億元。公司股東應占利潤25.45億元，較2022年同期大幅增長41.3%。

綠城中國董事會主席張亞東分析：“目前房地產(chǎn)市場進入新的發(fā)展階段，出現(xiàn)了四個重要變化：發(fā)展階段已經(jīng)從增量時代進入存量時代，供求關系從供不應求到供過于求；市場結構從剛需為主變成改善為主；房屋功能需求從原來金融屬性占重要地位到回歸居住屬性。綠城下一步更需要接近的目標是，作為產(chǎn)品主義者，為以后的社會、為以后的客戶提供更好的房子，滿足大家對美好生活的需求。”

上半年銷售額增長19% 權益銷售額首次升至第九

中期業(yè)績顯示，今年上半年，綠城實現(xiàn)全口徑銷售額1342億元，同比增長19%。其中自投銷售982億元，同比增長16%；權益金額約633億元，同比增長40%，權益占比上升11%達到64%。合同銷售、自投銷售、權益銷售三榜單均位列全國前十，特別是權益銷售，今年上半年首次升至第九名，合同銷售位列第七名。

對此張亞東表示，綠城看重銷售總規(guī)模，更看重投資規(guī)模，最看重權益規(guī)模，“沒想到權益規(guī)模這么快進入TOP10，隨著投地權益比的上升，權益規(guī)模也會持續(xù)提升。”

值得注意的是，報告期內(nèi)，綠城中國交付項目個數(shù)、戶數(shù)均創(chuàng)新高，累計交付107個項目、7萬余戶，其中自投項目交付時間較合同約定時間平均提前30天。此外，綠城中國上半年銷售回款率保持109%高位，上半年平均首開去化率82%，較2022年末提升7個百分點，有效地支撐現(xiàn)金流及再投資。

超高的首開去化率得益于標桿級的產(chǎn)品力、優(yōu)秀的開發(fā)運營能力和靈活精準的營銷策略，面對新形勢，綠城中國再次強調(diào)了“TOP10中的品質(zhì)標桿”這一戰(zhàn)略目標，各項工作都緊緊圍繞“最懂客戶、最懂產(chǎn)品”兩個戰(zhàn)略支點。2023中國房地產(chǎn)顧客滿意度調(diào)查中，綠城中國以91.2分持續(xù)領跑行業(yè)，在所進駐的16座城市滿意度第一，7座城市忠誠度第一。

基于此，綠城中國在戰(zhàn)略核心城市的市場地位持續(xù)鞏固，一二線城市銷售額占比85%，其中，在杭州、寧波、西安、北京等近20個核心城市銷售排名占據(jù)當?shù)厍笆@得市場高度認可。

管理層透露，下半年綠城中國可售貨源充足，截至2023年6月30日，自投項目可售貨值約1955億元（不含2023年下半年新獲取項目當年可推盤貨值），一二線城市占比達80%。同時，累計已售未結轉金額約3114億元，為實現(xiàn)全年業(yè)績奠定了堅實基礎。

內(nèi)生力驅(qū)動 盈利能力穩(wěn)步改善

截至6月30日，綠城中國有銀行存款及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)687.82億元，凈資產(chǎn)負債率70.2%，一年內(nèi)到期借貸余額為310.6億元，占總借貸的21.8%，銀行存款及現(xiàn)金的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2.2倍，現(xiàn)金流較為充裕，債務結構合理。

執(zhí)行總裁耿忠強在業(yè)績會上表示，“綠城中國在保證財務安全第一這個原則的前提下，進一步提升資金的使用效率。公司會確保凈資產(chǎn)負債率處在一個安全的水平，嚴控在80%以下。”

值得注意的是，截至今年6月30日，綠城中國累計發(fā)行境內(nèi)債券78.09億元，截至8月25日，已累計發(fā)債108.59億元。境內(nèi)公開發(fā)債平均發(fā)行期限為1.48年，平均利息成本為3.74%。與此同時，與國有及股份制銀行完成三年期境外融資共6.46億美元，在近年來房地產(chǎn)行業(yè)海外債幾乎“封凍”的大環(huán)境下，這三筆內(nèi)保外貸業(yè)務難能可貴。

中金公司最新一份研報指出，綠城中國內(nèi)生力驅(qū)動，質(zhì)與量雙優(yōu)；國金證券對其中報總結為“投銷聚焦深耕、業(yè)績同比改善”。

中銀證券認為，綠城中國目前已經(jīng)形成了以下五大競爭優(yōu)勢：一是公司從純民企向混合所有制房企轉變，融資成本大幅降低，財務結構迅速改善，優(yōu)勢更加突顯；二是公司在土拍市場逐漸恢復熱度的背景下，能夠依靠較低的融資成本獲得優(yōu)質(zhì)土儲，率先搶占市場修復先機，近兩年企穩(wěn)的拿地利潤率和充沛的高能級城市土儲為業(yè)績增長奠定堅實的基礎；三是綠城“品質(zhì)為先”的品牌口碑領跑行業(yè)，為公司帶來可觀的溢價空間和較快地去化速度；四，公司兼顧項目周轉，注重管理紅利，同時激勵機制完善，人均效能不斷提高；最后，在行業(yè)深度調(diào)整的過程中涌現(xiàn)出的代建需求也將助力公司迎來新的發(fā)展機遇。

國盛證券則對權益比提升推動業(yè)績增長進行了高度認可。“2022年以來公司新獲取項目利潤率表現(xiàn)亮眼，這部分項目或?qū)⒃诿骱竽曛鸩竭M入結轉周期，對公司業(yè)績產(chǎn)生積極影響。此外，公司近年來積極提升項目權益比，期內(nèi)公司歸母凈利潤占凈利潤比重已回升至54.8%，考慮剔除匯兌損失后占比會更高，保障公司未來結轉業(yè)績表現(xiàn)。”國盛證券指出。

當前，行業(yè)整體仍處于下行期，對于綠城中國而言，豐厚而優(yōu)質(zhì)的土儲、精準市場研判及營銷策略、領先的產(chǎn)品力和交付力等，為公司帶來了持續(xù)的高去化率、回款率和較快的項目周轉速度；同時作為頭部混合所有制企業(yè)，綠城盈利水平增長、融資渠道通暢，始終不改穩(wěn)健的底色，未來發(fā)展可期。正如張亞東所說：“綠城在四個變化中已經(jīng)占了先機，都在往好的方向上發(fā)展，這給了綠城很大底氣，也給了我們很強的信心。”

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