每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜趙云    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉，國(guó)內(nèi)首只公募REITs近日封閉期屆滿，將轉(zhuǎn)為L(zhǎng)OF基金。

7月1日鵬華基金發(fā)布公告稱，旗下鵬華前海萬科REITs的基金合同于2015年7月6日生效，當(dāng)年9月30日起在深交所上市交易。根據(jù)基金合同約定，鵬華前海萬科REITs的封閉運(yùn)作期將于今年7月7日屆滿，7月8日（下周二）起轉(zhuǎn)為上市開放式基金（LOF），基金份額繼續(xù)在深交所上市交易。

2015年6月，鵬華前海萬科REITs發(fā)行，是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)最早的面向社會(huì)大眾發(fā)行的REITs，對(duì)公募REITs這類產(chǎn)品的后續(xù)發(fā)展具有重要意義。截至今年一季度末，該基金的最新規(guī)模為30.18億元。

國(guó)內(nèi)首只公募REITs即將轉(zhuǎn)為L(zhǎng)OF基金

鵬華基金近日發(fā)布公告，顯示該公司旗下的鵬華前海萬科REITs因封閉期屆滿，將轉(zhuǎn)為L(zhǎng)OF基金，基金名稱變更為“鵬華豐銳債券型證券投資基金（LOF）”。

鵬華前海萬科REITs成立于2015年7月，是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上首只公募REITs產(chǎn)品，彼時(shí)曾引發(fā)市場(chǎng)和投資者的廣泛關(guān)注。

公開資料顯示，鵬華前海萬科REITs以不高于基金總資產(chǎn)50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益，其余資產(chǎn)投資于依法發(fā)行或上市的股票、債券和貨幣市場(chǎng)工具等，以獲取固定收益類資產(chǎn)和低風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)權(quán)益類資產(chǎn)的投資收益機(jī)會(huì)。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，鵬華前海萬科REITs成立以來的回報(bào)為54.61%，年化收益4.46%，最新規(guī)模30.18億元。值得一提的是，被稱為“基金買手”的公募FOF近年來也加大了對(duì)REITs產(chǎn)品的配置，鵬華前海萬科REITs一度成為公募FOF配置的熱點(diǎn)產(chǎn)品。去年年底共有11只公募FOF持有該產(chǎn)品，持有市值占基金凈值的5.12%。

根據(jù)基金合同的約定，鵬華前海萬科REITs合同生效后10年之內(nèi)（含10年）為封閉期，此后運(yùn)作期屆滿，無需召開基金份額持有人大會(huì)就將自動(dòng)轉(zhuǎn)為L(zhǎng)OF基金。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，嚴(yán)格意義上說，鵬華前海萬科REITs是首次使用公募基金作為發(fā)行載體，在“類REITs”產(chǎn)品的流動(dòng)性上實(shí)現(xiàn)了一次突破，但其在公募REITs的發(fā)展歷史上有著重要意義。

該產(chǎn)品的管理人鵬華基金在REITs業(yè)務(wù)上也有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的布局，早在2011年就推出了國(guó)內(nèi)首只投資美國(guó)房地產(chǎn)信托憑證（REITs）的基金——鵬華美國(guó)房地產(chǎn)證券投資基金?，F(xiàn)在，鵬華基金旗下還有一只能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT——鵬華深圳能源REIT。

排排網(wǎng)財(cái)富公募產(chǎn)品經(jīng)理朱潤(rùn)康對(duì)每經(jīng)記者表示，鵬華前海萬科REITs的十年探索為行業(yè)發(fā)展積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。首先，其運(yùn)作實(shí)踐為國(guó)內(nèi)公募REITs的制度設(shè)計(jì)提供了重要范本；其次，該產(chǎn)品建立的“底層資產(chǎn)價(jià)值為核心、信息披露透明為保障”的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，為行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展樹立了標(biāo)桿；另外，創(chuàng)新性地打通了房地產(chǎn)企業(yè)融資新渠道，既提升了存量資產(chǎn)的流動(dòng)性，又為中小投資者參與不動(dòng)產(chǎn)投資提供了可行路徑；最后，其全生命周期的規(guī)范化運(yùn)作也為后續(xù)公募REITs產(chǎn)品提供了可復(fù)制的管理經(jīng)驗(yàn)。

首批公募REITs上市已滿四年，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)

作為國(guó)內(nèi)首只公募REITs，鵬華前海萬科REITs成立于2015年。但此后幾年，業(yè)內(nèi)都沒有公募REITs產(chǎn)品出現(xiàn)，直到2021年。

這一年6月，首批9單公募REITs項(xiàng)目在滬深交易所正式上市，標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的正式落地。

在隨后的短短四年里，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，到了2024年發(fā)行加速，單年發(fā)行產(chǎn)品29只，且有多只產(chǎn)品完成擴(kuò)募，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)階段，提升市場(chǎng)規(guī)模。

進(jìn)入2025年，這類產(chǎn)品繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，年內(nèi)已有10只新基金成立。目前，上市公募REITs數(shù)量已經(jīng)達(dá)到68只，總市值突破2000億元大關(guān)，并且還有一眾產(chǎn)品在排隊(duì)等待上市。

產(chǎn)品的底層資產(chǎn)也迎來進(jìn)一步豐富，從最初局限于交通、倉儲(chǔ)物流等領(lǐng)域，逐步拓展到9個(gè)大類，涵蓋消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、水利設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、市政工程等等，近期數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目也上報(bào)獲批。未來養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施、旅游景區(qū)等行業(yè)項(xiàng)目也有望入市，這為引導(dǎo)社會(huì)資本深度參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了有效路徑，同時(shí)也為推動(dòng)我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供了重要支持。

另外，隨著政策支持力度加大和市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)也是可圈可點(diǎn)。截至上半年末，中證REITs全收益指數(shù)環(huán)比上漲14.13%，中證REITs（收盤）指數(shù)也上漲了11.11%。而在同期，上證綜指累計(jì)漲2.76%，深證成指累計(jì)漲0.48%，創(chuàng)業(yè)板指累計(jì)漲0.53%，公募REITs走出了強(qiáng)勢(shì)的獨(dú)立行情。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有多只產(chǎn)品上市首日即出現(xiàn)30cm漲停的情況。還有產(chǎn)品由于二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)上漲，基金公司不得不緊急發(fā)布公告提示風(fēng)險(xiǎn)。這些都顯示出市場(chǎng)和資金對(duì)公募REITs這類產(chǎn)品的熱情。

談及未來公募REITs的發(fā)展前景，有業(yè)內(nèi)人士指出，從海外REITs市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律來看，未來3到5年，中國(guó)公募REITs的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模將穩(wěn)定增長(zhǎng)，REITs也將成為資本市場(chǎng)中重要的投資工具之一，吸引越來越多投資者的關(guān)注。