每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜段煉 陳夢(mèng)妤    

每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖（圖文無關(guān)）

到底什么行為構(gòu)成“跳單”？

看房時(shí)貨比三家，在多家中介間對(duì)比選擇但最后沒有選擇第一家，這類操作究竟算不算“跳單”違約？

8月25日，裁判文書網(wǎng)披露，四川省江油市人民法院一審民事判決書顯示，李某想購買一套二手房，主動(dòng)聯(lián)系了中介公司工作人員李某華，李某華通過微信向李某推送房源信息，2024年12月30日推送了江油市中壩鎮(zhèn)瑞新巷52號(hào)相關(guān)房屋照片，2025年1月2日又帶領(lǐng)李某實(shí)地看房。

但2025年4月，李某繞開原告，直接與該房屋所有權(quán)人簽訂買賣合同，成交價(jià)16.6萬元，5月29日完成過戶，而該房屋在原告處掛牌價(jià)18萬元。

法院一審審理認(rèn)為，雙方雖無書面中介合同，但李某發(fā)出看房要約，原告提供房源、帶看房屋，雙方中介合同關(guān)系成立。李某利用原告提供的信息和服務(wù)，繞開原告直接簽約，構(gòu)成“跳單”。

考慮到原告僅履行提供房源、帶看義務(wù)，未完成后續(xù)協(xié)助商談價(jià)格、過戶等服務(wù)，酌定李某向原告支付1660元中介費(fèi)。

8月27日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在裁判文書網(wǎng)輸入關(guān)鍵詞“跳單”，共檢索到3353篇文書，基本上每月都能看到新的案由披露，爭議點(diǎn)則多在于“是否構(gòu)成跳單”。

是否“實(shí)質(zhì)性利用了中介提供的服務(wù)”

北京市一中院日前也公布了一起頗具代表性的案例。

某公司為承租辦公室，通過甲中介考察了9處房源，并簽署了包含禁止“跳單”條款在內(nèi)的《看房確認(rèn)書》。經(jīng)過7天的溝通，雙方確定了意向房屋，并就租金、物業(yè)費(fèi)等核心條款與業(yè)主進(jìn)行了磋商。

然而，該公司最終通過乙中介與同一房主簽訂了租賃合同，且租金高于與甲中介協(xié)商的價(jià)格。

甲中介認(rèn)為，自己提供了房源信息和帶看服務(wù)，對(duì)方簽約即構(gòu)成“跳單”，要求支付中介費(fèi)和違約金。但委托人辯稱，甲中介僅提供基礎(chǔ)帶看服務(wù)，未與業(yè)主進(jìn)行實(shí)質(zhì)溝通，且該房源并非甲中介獨(dú)家所有，其報(bào)價(jià)也不具備成交可能性。

法院審理后明確指出，判定“跳單”需滿足三個(gè)要件：接受中介服務(wù)、利用交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)、繞開中介簽約。

本案中，甲中介提供的房源在其他中介也可檢索到，并非獨(dú)家資源；其服務(wù)僅停留在帶看階段，未完成關(guān)鍵的議價(jià)和合同磋商；更重要的是，委托人通過其他中介成交的租金更高，客觀上體現(xiàn)了不存在逃避付費(fèi)的主觀惡意。基于這些理由，法院最終駁回了甲中介的訴訟請(qǐng)求。

每經(jīng)記者注意到，最高法2011年發(fā)布的第1號(hào)指導(dǎo)案例（上海中原物業(yè)訴陶德華案）提到了“跳單”的核心判斷標(biāo)準(zhǔn)，即是否“實(shí)質(zhì)性利用了中介提供的服務(wù)”。

在上海中原物業(yè)訴陶德華案中，法院認(rèn)定，當(dāng)賣方通過多家中介掛牌時(shí)，買方通過其他正當(dāng)途徑獲得相同房源信息并成交的，不構(gòu)成“跳單”。這一標(biāo)準(zhǔn)在后續(xù)案件中被廣泛引用，成為判斷“跳單”與否的重要依據(jù)。

什么行為構(gòu)成“跳單”？

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2023年4月，某明星夫婦涉資約6000萬元的“跳單”案例審結(jié)，原告敗訴，該筆房產(chǎn)交易不存在“跳單”行為。

根據(jù)這份民事判決書，在沒有相應(yīng)協(xié)議等證據(jù)證明的情況下，無法確認(rèn)A公司與明星夫婦方面僅憑帶看房即成立了中介合同關(guān)系，更無法確認(rèn)后者事先或事后知曉會(huì)承擔(dān)帶看房后另行委托其他中介的法律后果??A公司要求認(rèn)定明星夫婦存在“跳單”共謀的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

彼時(shí)，明星夫婦方代理律師在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)就表示，涉事房產(chǎn)并非獨(dú)家代理，買房人有理由去選擇對(duì)自己更合適的中介公司。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近兩年不同地區(qū)法院審理的多起典型案例，為市場對(duì)“跳單”行為的認(rèn)定，提供了多種參考。

2024年遼寧鞍山的一起案件中，委托人安某通過A中介看房并與房主議價(jià)至41.8萬元后，轉(zhuǎn)頭就通過B中介以相同價(jià)格成交。

A中介訴至法院，主張自己提供了房源篩選、帶看和議價(jià)等實(shí)質(zhì)性服務(wù)。

法院最終認(rèn)定，盡管委托人未與A中介簽訂書面合同，但A中介的服務(wù)對(duì)交易達(dá)成起到關(guān)鍵作用，委托人需支付相應(yīng)報(bào)酬。

廣州的別墅交易糾紛則展現(xiàn)了另一種典型情形。

某代理公司與賣方王女士簽訂獨(dú)家包銷合同后，帶買方梁先生看房并促成雙方洽談，然而買賣雙方卻在包銷期滿一個(gè)多月后私下以遠(yuǎn)低于磋商價(jià)的930萬元成交。

法院審理認(rèn)為，雙方明顯利用了中介提供的交易機(jī)會(huì)，構(gòu)成惡意“跳單”，判決買賣雙方分別支付11萬元中介費(fèi)。

8月25日下午，廣東盛唐律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師周爭鋒通過微信向每經(jīng)記者表示，關(guān)于是否構(gòu)成“跳單”，可參照《中華人民共和國民法典》第九百六十五條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。”

針對(duì)非獨(dú)家房源（多中介共享同一房源），中介可以通過拍照、錄像、微信聊天記錄等方式，保留帶看記錄（如《看房確認(rèn)書》）、與委托人的溝通記錄（如價(jià)格磋商、房源介紹）、向委托人提供房源信息的證據(jù)（如截圖、短信），證明自身提供了交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)。

在他看來，是否接受中介服務(wù)、是否利用中介提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)、是否繞開中介訂立合同，是判斷是否構(gòu)成“跳單”的重要因素，直接決定了“跳單”行為是否成立。

記者|陳榮浩

編輯|段煉 陳夢(mèng)妤?蓋源源

校對(duì)|何小桃

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