每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

南寧玖悅府小區(qū)內(nèi)部道路旁雜草叢生 受訪者供圖

這段時間，廣西南寧玖悅府因為“業(yè)主與物業(yè)互訴”鬧得沸沸揚揚。

據(jù)南寧房天下數(shù)據(jù)，該樓盤銷售均價約8000元/平方米，套均總價為75萬元～105萬元，2022年12月陸續(xù)交付。

雖然項目已交房兩年多，但有業(yè)主反饋小區(qū)存在諸多問題，如小區(qū)圍墻仍用鐵皮代替、地下車庫未交付、地下停車場多處漏水等。

“小區(qū)本身基礎(chǔ)設(shè)備就差，2.8元/平方米·月的物業(yè)費遠(yuǎn)超周邊同類小區(qū)，部分業(yè)主與物業(yè)公司（注：廣東龍光集團物業(yè)管理有限公司南寧分公司）協(xié)商降價無果后，采取了拒交物業(yè)費的措施。”9月6日，業(yè)主陳先生通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

業(yè)主向每經(jīng)記者出示的《民事起訴狀》顯示，今年3月就有業(yè)主因拒交物業(yè)費被物業(yè)公司起訴，到今年7月底，更是有超20名業(yè)主被告上法庭。

業(yè)主與物業(yè)“互訴”

“收房時開發(fā)商（南寧市駿榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以下簡稱駿榮公司）說圍墻是臨時圍擋，結(jié)果兩年過去還是鐵皮，地下車庫更是到現(xiàn)在都還沒交付?！标愊壬脑挼莱隽诵^(qū)部分業(yè)主的不滿。

這場糾紛的核心是2.8元/平方米·月的物業(yè)費。

根據(jù)業(yè)主們的說法，玖悅府收費高于周邊多個小區(qū)，服務(wù)水準(zhǔn)卻大打折扣，認(rèn)為質(zhì)價不符。

業(yè)主們向每經(jīng)記者提供的照片顯示，小區(qū)存在圍墻仍用鐵皮代替、地下車庫未交付、地下電動車停放處多處漏水等問題。

小區(qū)圍欄仍用鐵皮代替

小區(qū)車庫漏水

更讓業(yè)主們無法接受的是，2022年12月收房時，開發(fā)商與物業(yè)公司隱瞞了房屋未通過消防驗收和五方驗收（建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位共同參與的法定驗收）的事實，直至2023年3月驗收才通過。

雙方矛盾爆發(fā)的節(jié)點在今年7月。

業(yè)主們集體發(fā)函要求調(diào)低物業(yè)費，但最終雙方協(xié)商未果，超20戶業(yè)主收到了法院傳票。

每經(jīng)記者獲取的《民事起訴狀》顯示，多數(shù)業(yè)主涉及的物業(yè)費金額在2000元~6000元，包含拖欠的物業(yè)管理費以及違約金。

不過業(yè)主也隨即向物業(yè)提起了反訴，要求撤銷前期物業(yè)服務(wù)合同并退還每戶1000元物業(yè)費，理由是簽訂合同時存在欺詐行為。

業(yè)主收到民事起訴狀

業(yè)主反訴物業(yè)

“上個月法院開庭審理，業(yè)主的反訴和應(yīng)訴一并進行，開庭后業(yè)主陸續(xù)提交了一些證據(jù)，但目前還沒有新進展?！标愊壬嬖V每經(jīng)記者。

9月7日、8日，每經(jīng)記者多次聯(lián)系項目物業(yè)方面尋求采訪，接聽電話的工作人員留下了記者的聯(lián)系方式，并表示會向上反饋，但截至發(fā)稿仍未獲得答復(fù)。

另據(jù)《南國早報》，物業(yè)方面對于業(yè)主提到的基礎(chǔ)設(shè)施不到位、要求降物業(yè)費等，也表達(dá)了自己的苦衷和委屈。

據(jù)工作人員透露，他們已就圍墻建設(shè)提交方案，但因開發(fā)商資金問題擱置；地下車庫漏水等硬件問題多次協(xié)調(diào)開發(fā)商無果。而物業(yè)因為墊付水費和公攤電費快撐不住了，而降費申請跟上級公司申請了但沒有回音，目前只能按現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)收費。

無法解決此問題？

每經(jīng)記者獲取的一份南寧市邕寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)顯示：

“目前監(jiān)管賬戶資金已全部用于支付該項目農(nóng)民工工資；南寧龍光玖悅府項目因與銀行存在經(jīng)濟糾紛，資不抵債，當(dāng)前涉及未售樓棟已被銀行查封凍結(jié)；因該項目目前已無資金來源，小區(qū)圍墻及內(nèi)部未建道路建設(shè)問題，開發(fā)商明確答復(fù)目前無法解決此問題?！?/span>

天眼查數(shù)據(jù)顯示，駿榮公司持股99%的大股東為南寧市龍光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為龍光控股的關(guān)聯(lián)公司，而龍光控股2022年3月出現(xiàn)流動性危機，目前仍在化債過程中。

面對這樣的現(xiàn)狀，業(yè)主可以要求降物業(yè)費嗎？

9月7日下午，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣向每經(jīng)記者分析稱，物業(yè)費和服務(wù)質(zhì)量之間存在直接的法律關(guān)系，業(yè)主可以以服務(wù)質(zhì)量不符合約定主張減免或整改，但需證明物業(yè)公司構(gòu)成相應(yīng)違約。小區(qū)圍墻、地下車庫未交付屬于開發(fā)商責(zé)任，并非物業(yè)的義務(wù)。但是，類似地下電動車停放處漏水通常屬于物業(yè)維修范圍，物業(yè)未修則構(gòu)成服務(wù)瑕疵或服務(wù)問題。

“不過，是否可以主張減免費用要看具體情況，通常如果只是小瑕疵，法院往往不會支持。如果業(yè)主想主張減免物業(yè)費，需要進行長期全面的取證，務(wù)必緊扣物業(yè)服務(wù)方案，比如保潔、綠化、安防等全方位取證。而且，必須做長期的取證。”王玉臣說。

王玉臣還提到，從法律層面來說，開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個相對獨立的法律關(guān)系，開發(fā)商承擔(dān)房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量交付義務(wù)，依據(jù)是《商品房買賣合同》。而物業(yè)負(fù)責(zé)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》提供服務(wù)（包括協(xié)調(diào)開發(fā)商解決配套問題）。物業(yè)未盡協(xié)調(diào)義務(wù)需視情況承擔(dān)違約責(zé)任，但業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費，物業(yè)費并非開發(fā)商交付義務(wù)的對價。

另據(jù)“龍光寶”小程序，龍光股份在南寧的在售產(chǎn)品有近10個，包括龍光世紀(jì)、龍光國際、玖瓏府、玖云著等樓盤。

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封面圖片來源：受訪者供圖