每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

城市更新正在從過(guò)往的“拆改留”逐步過(guò)渡到“留改拆”，行業(yè)正從增量擴(kuò)張邁向存量提質(zhì)，單純依靠“大拆大建”的傳統(tǒng)城市更新路徑已難以為繼，運(yùn)營(yíng)閉環(huán)與資金適配逐漸成為行業(yè)破局的核心命題。

在國(guó)新辦舉行的“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住建部已明確提出“把城市更新擺在更加突出位置”，系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)。

日前，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）專訪時(shí)表示，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在不能再“重開(kāi)發(fā)輕運(yùn)營(yíng)”。擅長(zhǎng)住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)，若想做養(yǎng)老類更新項(xiàng)目，必須補(bǔ)康養(yǎng)服務(wù)運(yùn)營(yíng)的短板；做產(chǎn)業(yè)園改造的企業(yè)，要懂產(chǎn)業(yè)鏈招商，不能再搞簡(jiǎn)單的招租。可以說(shuō)，運(yùn)營(yíng)能力已經(jīng)成了項(xiàng)目盈利的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而非附加項(xiàng)。

圖片來(lái)源：受訪者提供

告別“住宅開(kāi)發(fā)包打天下”

NBD：當(dāng)前背景下，房企做城市更新需要具備哪些核心能力？

羅宇：近一兩年，房企做城市更新已開(kāi)始從“重開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“重運(yùn)營(yíng)”，這一趨勢(shì)愈發(fā)明顯。

過(guò)去“拆改留”模式下，房企靠土地增值就能實(shí)現(xiàn)收益，但現(xiàn)在“留改為主、拆為輔”，若改造后沒(méi)有運(yùn)營(yíng)支撐，投入的資金就無(wú)法形成價(jià)值閉環(huán)。

多數(shù)地方政府已無(wú)力承擔(dān)“只投入不產(chǎn)出”的改造，所以運(yùn)營(yíng)成了必選項(xiàng)，而非可選項(xiàng)。

從實(shí)踐來(lái)看，房企的能力配比正在發(fā)生明顯調(diào)整：過(guò)去“開(kāi)發(fā)能力”占主導(dǎo)，現(xiàn)在“運(yùn)營(yíng)能力”的權(quán)重至少要提升到50%以上，甚至在核心地段項(xiàng)目中占主導(dǎo)。

比如深圳A Park深圳數(shù)字藝術(shù)公園項(xiàng)目，把老舊工業(yè)園改造成商業(yè)+酒店綜合體，前期的功能定位（專業(yè)策劃）、成本可控的場(chǎng)景設(shè)計(jì)（工業(yè)改體驗(yàn)式街區(qū)）、后期的招商（優(yōu)先選契合區(qū)域消費(fèi)的商戶）和活動(dòng)運(yùn)營(yíng)（定期舉辦市集聚人氣），每一步都依賴專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力；再比如北京798藝術(shù)區(qū)，若只做廠房改造而沒(méi)有文創(chuàng)及藝術(shù)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)，也成不了今天的城市地標(biāo)。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在不能再“重開(kāi)發(fā)輕運(yùn)營(yíng)”：擅長(zhǎng)住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)，若想做養(yǎng)老類更新項(xiàng)目，必須補(bǔ)康養(yǎng)服務(wù)運(yùn)營(yíng)的短板；做產(chǎn)業(yè)園改造的，要懂產(chǎn)業(yè)鏈招商，不能再搞簡(jiǎn)單的招租?？梢哉f(shuō)，運(yùn)營(yíng)能力已經(jīng)成了項(xiàng)目盈利的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而非附加項(xiàng)。

NBD：您預(yù)判“十五五”期間的城市更新政策可能會(huì)有哪些傾斜？對(duì)房企、地方政府、金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)有哪些機(jī)遇？

羅宇：“十五五”城市更新政策或聚焦四類資產(chǎn)、推動(dòng)“四好”建設(shè)，在推動(dòng)“四好”建設(shè)的過(guò)程中，對(duì)地方政府、房企、金融機(jī)構(gòu)等各方來(lái)說(shuō)都有新的機(jī)遇。

地方政府可以借助社會(huì)資金和市場(chǎng)主體力量緩解改造投入的財(cái)政壓力，但需從“主導(dǎo)者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙龑?dǎo)者”，平衡公益、商業(yè)與居民等各方利益。

而房企的機(jī)遇在于承接改造項(xiàng)目代建運(yùn)營(yíng)、深耕產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)及歷史古建保育活化等細(xì)分領(lǐng)域，挑戰(zhàn)在于告別“住宅開(kāi)發(fā)包打天下”的舊模式，需根據(jù)項(xiàng)目屬性選擇恰當(dāng)路徑，徹底摒棄傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維。

金融機(jī)構(gòu)的機(jī)遇在于融資模式日趨多元，可覆蓋項(xiàng)目全周期，其面臨的挑戰(zhàn)在于“主體、資產(chǎn)與專業(yè)能力適配”。當(dāng)前，金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先支持的許多央國(guó)企相對(duì)欠缺改造運(yùn)營(yíng)的實(shí)施能力，對(duì)民企又缺乏信心和信任，往往導(dǎo)致部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目難獲資金支持。

NBD：在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的“非限購(gòu)周期”背景下，對(duì)城市更新有哪些影響？

羅宇：非限購(gòu)周期對(duì)城市更新的影響，我的判斷是“促進(jìn)而非加速”。

原因很簡(jiǎn)單：城市更新的核心邏輯是“現(xiàn)貨決定期貨”。即房地產(chǎn)市場(chǎng)（現(xiàn)貨）決定存量資產(chǎn)改造投資（期貨）。在非限購(gòu)周期下，城市更新能否推進(jìn)，關(guān)鍵還是看城市更新資產(chǎn)負(fù)債表平衡，如果改造后收益跑不贏負(fù)債成本，企業(yè)也不會(huì)輕易入局，因此更需要對(duì)城市更新融資降息等資金成本支持，而非單純依賴限購(gòu)放松。

城市更新融資模式存在錯(cuò)配

NBD：房企在城市更新各階段的資金籌措有哪些難點(diǎn)？

羅宇：前期最大的難點(diǎn)在于“資金需求大、風(fēng)險(xiǎn)高”。拆遷涉及補(bǔ)償、過(guò)渡費(fèi)，金額不小，但金融機(jī)構(gòu)不愿介入早期項(xiàng)目，擔(dān)憂拆遷進(jìn)度不及預(yù)期；而部分民企又面臨信任問(wèn)題，金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心資金被挪用，導(dǎo)致項(xiàng)目停滯出險(xiǎn)。

中期改造建設(shè)階段，難點(diǎn)是“現(xiàn)金流承壓”。改造投入是持續(xù)的，若項(xiàng)目有銷售部分（如回遷房之外的商品房），一旦不及預(yù)期，容易影響現(xiàn)金流。即使是純運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，改造期間沒(méi)有收益，全靠自有資金或貸款支撐，對(duì)房企資金實(shí)力要求很高。

后期則考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。運(yùn)營(yíng)培育期動(dòng)輒需要1~3年，例如歷史文化街區(qū)需通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)聚集人氣、培育商戶，此期間僅有投入而缺乏穩(wěn)定收益，因此對(duì)長(zhǎng)期資金支持有強(qiáng)烈依賴。

破局關(guān)鍵在于“政策引導(dǎo)+模式創(chuàng)新”。在政策引導(dǎo)上，需要明確金融機(jī)構(gòu)參與規(guī)則，緩解“不敢貸”問(wèn)題；在模式上，前端用城市更新基金、信托資金，中端用銀行改造貸、開(kāi)發(fā)貸，后端對(duì)接保險(xiǎn)資金以及ABS、CMBS、REITs等資產(chǎn)證券化，形成全周期融資鏈條。同時(shí)需強(qiáng)化以“?？顚Ｓ谩睘橹鞯馁J后監(jiān)管，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，住建部已明確要求項(xiàng)目資金必須專項(xiàng)用于本項(xiàng)目。

NBD：目前城市更新領(lǐng)域有哪些創(chuàng)新的融資形式？這些創(chuàng)新形式的核心優(yōu)勢(shì)或落地難點(diǎn)是什么？

羅宇：其實(shí)城市更新領(lǐng)域在國(guó)內(nèi)歷經(jīng)這么多年發(fā)展，融資模式已經(jīng)相對(duì)成熟，如城市更新基金、商業(yè)銀行城市更新貸款、信托、ABS、CMBS、REITs等。但最大的問(wèn)題不是沒(méi)錢(qián)，而是存在錯(cuò)配。

金融機(jī)構(gòu)在放款時(shí)，基本已形成“看主體+看資產(chǎn)”規(guī)律，會(huì)從合規(guī)性角度優(yōu)先把資金給到央國(guó)企。但實(shí)際情況是，并非所有的央國(guó)企都具備操盤(pán)城市更新項(xiàng)目的能力。而金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企的整體信心弱，如部分民營(yíng)房企過(guò)去出現(xiàn)過(guò)把項(xiàng)目資金抽走，導(dǎo)致更新停滯的情況，金融機(jī)構(gòu)不敢放心提供資金。

要解決這一問(wèn)題，就需要“政策引導(dǎo)+合規(guī)銜接”。在政策層面，研究中的《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法》，將明確金融機(jī)構(gòu)的參與規(guī)則。而在監(jiān)管層面，住建部也明確“房地產(chǎn)資金需用于本項(xiàng)目，避免挪用”，金融機(jī)構(gòu)必須全面轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸鲃?dòng)管理”業(yè)務(wù)模式。

NBD：您對(duì)有意布局城市更新的企業(yè)有哪些建議？

羅宇：房企做城市更新，首先要“分類施策”，不能盲目跟風(fēng)。比如高負(fù)債房企，優(yōu)先處理存量舊改項(xiàng)目，通過(guò)政企合作、資產(chǎn)出售化解風(fēng)險(xiǎn)，一句話概括就是，先解套再謀發(fā)展。

而對(duì)一些低杠桿或新入局的房企，要聚焦細(xì)分領(lǐng)域，比如收并購(gòu)相對(duì)成熟的城市更新項(xiàng)目，參與城市更新項(xiàng)目改造代建運(yùn)營(yíng)，參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造運(yùn)營(yíng)、歷史古建修繕活化結(jié)合文旅商業(yè)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)便民更新運(yùn)營(yíng)等，這些領(lǐng)域政策支持相對(duì)較多。

最核心的地方在于，入局城市更新的企業(yè)，要建立清晰的商業(yè)模式，明確“為何做和如何做”。不同企業(yè)擅長(zhǎng)的領(lǐng)域也不一樣，自有的優(yōu)勢(shì)資源也不同。比如，有的房企擅長(zhǎng)做運(yùn)營(yíng)，在招商運(yùn)營(yíng)、獲取低成本資金等方面有核心優(yōu)勢(shì)；有的企業(yè)擅長(zhǎng)做改造，在設(shè)計(jì)、成本控制端有優(yōu)勢(shì)。

如果進(jìn)行概括，房企做城市更新需要避免“看得到大勢(shì)，但沒(méi)能力落地”的問(wèn)題，企業(yè)若能串聯(lián)“投資戰(zhàn)略一商業(yè)模式一操盤(pán)能力”，解決“資金一模式一能力”的問(wèn)題，就有機(jī)會(huì)穿越行業(yè)周期。

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封面圖片來(lái)源：受訪者供圖