鳳凰股份（600716）:大股東增持，傳遞“文化地產(chǎn)”模式信心

投資要點(diǎn):

大股東通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)增持，表達(dá)對(duì)公司內(nèi)在價(jià)值信心。11月12日，大股東及其全資子公司增持公司股份251.5萬(wàn)股，約占股份總數(shù)的0.34%。增持后，大股東直接持股比例達(dá)到60.62%，通過(guò)全資子公司持股0.21%，合計(jì)約60.83%。大股東擬在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)，以不超過(guò)7元的價(jià)格，繼續(xù)擇機(jī)增持不超過(guò)2%（含本次）股權(quán)。

公司的價(jià)值亮點(diǎn)在于其“文化地產(chǎn)”的稀缺模式，可借力文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)成長(zhǎng)。十二五將文化產(chǎn)業(yè)定義為支柱產(chǎn)業(yè)，公司核心產(chǎn)品“文化MALL”將作為文化產(chǎn)業(yè)的物理載體而獲得快速成長(zhǎng)。這種文化MALL的綜合體在拿地上可獲得地方政府的大力支持，已獲項(xiàng)目樓板價(jià)基本在2000元左右，而產(chǎn)品可因地段優(yōu)、品質(zhì)高而享受溢價(jià)，毛利率高于普通住宅。目前公司異地?cái)U(kuò)張已走出江蘇，進(jìn)入合肥，我們預(yù)計(jì)公司未來(lái)可在更多二線城市異地?cái)U(kuò)張，落地生根。

擴(kuò)張將進(jìn)入收獲期，預(yù)計(jì)13年起公司銷售、業(yè)績(jī)可實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。12年公司在售項(xiàng)目5個(gè)，其中和美項(xiàng)目目前已去化90%以上，其余項(xiàng)目多在下半年開(kāi)盤，加上市場(chǎng)環(huán)境影響，目前去化一般。這些項(xiàng)目滾存到13年多數(shù)將成為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，南通項(xiàng)目也有望在13年滿足可售條件，可售貨量規(guī)模將快速增長(zhǎng)，即使在平穩(wěn)去化下，公司銷售也可實(shí)現(xiàn)快速的增長(zhǎng)。此外13年新增結(jié)算項(xiàng)目為別墅和文化綜合體，盈利能力強(qiáng)，預(yù)計(jì)利潤(rùn)率可穩(wěn)步上行，表現(xiàn)將優(yōu)于行業(yè)。

預(yù)計(jì)公司12-13年EPS0.35、0.48元，每股RNAV6.93元，現(xiàn)股價(jià)相對(duì)折26%，目標(biāo)價(jià)6.0元，維持增持評(píng)級(jí)。催化劑:大股東繼續(xù)增持、項(xiàng)目銷售去化理想、新增異地?cái)U(kuò)張項(xiàng)目。

風(fēng)險(xiǎn)提示:存在未結(jié)訴訟，可能影響公司未來(lái)利潤(rùn)。(國(guó)泰君安證券分析師：李品科)