每經(jīng)編輯｜王婷婷

楊羚強(qiáng)/文

國(guó)慶長(zhǎng)假的7天，連續(xù)有19個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、限價(jià)等一系列樓市調(diào)控政策，被乘之為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控。

可事實(shí)上這些措施遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上最嚴(yán)，因?yàn)檫€有更辣的“招數(shù)”尚沒(méi)有真正被使用。而且這個(gè)招數(shù)不是什么新招，早在十年前的樓市調(diào)控中就曾被公布過(guò)，當(dāng)時(shí)造成的恐慌絕對(duì)超過(guò)房產(chǎn)稅。

根據(jù)《上海證券報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》等媒體彼時(shí)的報(bào)道，很多上海房東在得知消息后，都在第一時(shí)間緊急降價(jià)賣房，一度造成上海二手房交易中心工作人員通宵達(dá)旦辦理交易登記手續(xù)的場(chǎng)景。

只不過(guò)，因?yàn)閷?shí)際操作的一些難題，這個(gè)政策最終被束之高閣，沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)真正嚴(yán)格執(zhí)行。但當(dāng)時(shí)沒(méi)能嚴(yán)格執(zhí)行，不代表國(guó)家就此放棄了這項(xiàng)政策。事實(shí)上，10年來(lái)國(guó)家一直在為這項(xiàng)政策的最終實(shí)施努力。今年在全國(guó)各地實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記就和這個(gè)調(diào)控政策有關(guān)。

看到這里，你一定以為邦爺說(shuō)的是房產(chǎn)稅。但這回估計(jì)你會(huì)失望了，因?yàn)檫@項(xiàng)調(diào)控政策并非是房產(chǎn)稅，但它對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用，可以說(shuō)是立竿見影。

如果嚴(yán)格執(zhí)行，它可能要炒房人交稅百萬(wàn)

在公布這項(xiàng)調(diào)控措施之前，邦爺想先說(shuō)一個(gè)故事。

上海的市中心有一個(gè)樓盤，地處非常核心的位置。到人民廣場(chǎng)，到外灘都在5公里以內(nèi)。周邊其他樓盤已經(jīng)賣到了單價(jià)13、4萬(wàn)元一平米?？墒牵@個(gè)樓盤的單價(jià)只有8萬(wàn)多元一平米。

很多人都覺得奇怪，為什么那么核心的位置，房?jī)r(jià)卻賣得那么低。終于有一天，這個(gè)樓盤有個(gè)售樓員忍不住問(wèn)這個(gè)樓盤的負(fù)責(zé)人：“老板，我們?yōu)槭裁促u的價(jià)格那么低??！”

老板當(dāng)時(shí)沒(méi)理他。

過(guò)了幾天，在酒桌上喝得有點(diǎn)微醺時(shí)，這個(gè)老板對(duì)售樓員說(shuō)：“你前幾天問(wèn)我，為什么房子賣得比別人便宜。我現(xiàn)在告訴你，但你不能張揚(yáng)。因?yàn)?，我們拿的地價(jià)格非常低，如果賣得太貴，交的土地增值稅就很‘恐怖’。與其高價(jià)賣房便宜稅務(wù)局，不如讓利給我們的客戶，還能換來(lái)好口碑。”

在房地產(chǎn)行業(yè)，土地增值稅是個(gè)稅率高得嚇?biāo)廊说亩惙N。征稅稅率高達(dá)毛利的30—60%，毛利潤(rùn)率越高，稅率就越高。當(dāng)房屋的售價(jià)達(dá)到成本的兩倍及以上時(shí)，就會(huì)按照60%的高稅率征稅。

如果你研究過(guò)香港的房地產(chǎn)公司，比如新鴻基、新世界中國(guó)、九龍倉(cāng)、湯臣、嘉里建設(shè)這些企業(yè)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)他們過(guò)去幾年繳納的土地增值稅稅額相當(dāng)恐怖，因?yàn)樵谕恋卦鲋刀愔贫认?，囤地越多、毛利越高的企業(yè)，通常會(huì)需要交出更多的土地增值稅?？梢?，土地增值稅抑制新房市場(chǎng)房?jī)r(jià)的效果非常明顯。

事實(shí)上，不僅僅是新房市場(chǎng)，在中國(guó)的二手房市場(chǎng)上，也有類似的一項(xiàng)稅收，能讓房東不喜歡漲價(jià)。而且，房東還很難把這部分稅收支出，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

這項(xiàng)稅收就是個(gè)人所得稅。

10年前的7月，國(guó)家稅務(wù)總局在網(wǎng)站上頒布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》后，這項(xiàng)稅收就在買賣二手房的交易環(huán)節(jié)正式實(shí)施。

只是之前為了操作簡(jiǎn)便，大部分的稅收管理部門，是按普通商品房總價(jià)的1%、非普通商品房總價(jià)的2%來(lái)征稅。而如果嚴(yán)格征收，它的稅率是買賣差價(jià)的20%。

邦爺曾粗略計(jì)算同一套總價(jià)600萬(wàn)，10年增值500萬(wàn)的房子，所需要繳納的個(gè)人所得稅稅額。

按照現(xiàn)行模式，這套房子總價(jià)600萬(wàn)，屬于非普通住房，按總價(jià)2%稅率計(jì)算，總共要交12萬(wàn)元的稅。但如果按照買賣差價(jià)的20%來(lái)計(jì)征稅費(fèi)，則可能最多需要支付100萬(wàn)的個(gè)人所得稅。

如果真按買賣差價(jià)的20%征稅，應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)？

有人說(shuō)，10年前難以執(zhí)行的政策，今天應(yīng)該仍然難以執(zhí)行。

但是如果有機(jī)會(huì)拿到新版的不動(dòng)產(chǎn)證，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)判斷很可能是錯(cuò)的。因?yàn)椋课莸脑假?gòu)買價(jià)格，已經(jīng)印在了不動(dòng)產(chǎn)證上。這就為未來(lái)嚴(yán)格按照買賣差價(jià)的20%征收個(gè)人所得稅創(chuàng)造了條件。

而且，由于房屋的購(gòu)入價(jià)格印在了不動(dòng)產(chǎn)證上，接盤的買家很容易就能根據(jù)買賣差價(jià)算出房東可能需要交的個(gè)人所得稅金額。如果這個(gè)金額太高，買家就會(huì)選擇購(gòu)買同小區(qū)的其他二手房。

由于很難將全部個(gè)人所得稅支出轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，最終導(dǎo)致房東自覺自愿地降價(jià)賣房，這是邦爺把個(gè)人所得稅稱為“房?jī)r(jià)大殺招”的原因。

實(shí)際上，過(guò)去十年間，按照買賣差價(jià)的20%征收個(gè)人所得稅，都被視為樓市調(diào)控升級(jí)的標(biāo)志。就像房產(chǎn)稅一樣，每一次都會(huì)讓投資客心驚肉跳?？梢哉f(shuō)是對(duì)付炒房人最有效的武器。

所以如果限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控手段效果不佳，按照買賣差價(jià)的20%嚴(yán)格征稅，就可能會(huì)成為地方政府下一步調(diào)控的“核彈”。

盡管這項(xiàng)政策出臺(tái)的概率不小。但對(duì)多數(shù)房東來(lái)說(shuō)，沖擊其實(shí)并不大。

首先，按照現(xiàn)行的個(gè)人所得稅征收規(guī)定，居住滿五年，且是唯一自住的普通住宅，是可以免繳個(gè)人所得稅的。所以，就算政策嚴(yán)格執(zhí)行，也只是從第二套房開始征稅。

其次，按照個(gè)人所得稅征收的有關(guān)規(guī)定，允許“從轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。”

合理費(fèi)用包括，裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等。只是裝修費(fèi)用的扣除是有限額的。

所以，無(wú)論是投資，還是自住，一定要記得保留好購(gòu)房發(fā)票、契稅印花稅發(fā)票、裝修發(fā)票、維修基金支付憑證等一大堆收據(jù)、憑證和發(fā)票。這些都將是未來(lái)抵扣個(gè)人所得稅最重要得證明。